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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

时间:2024-05-28 01:02:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8362
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

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市政府关于发布《鄂州市地方税费征收保障实施办法》的通知

湖北省鄂州市人民政府


市政府关于发布《鄂州市地方税费征收保障实施办法》的通知


各区人民政府、开发区管委会,各街道办事处,市政府各部门:《鄂州市地方税费征收保障实施办法》经2010年第13次市人民政府常务会议审议通过,现予发布,请遵照执行。

              二〇一〇年十月三十日


    鄂州市地方税费征收保障实施办法

  第一条 为加强我市地方税费征收管理,保障地方税费及时足额入库,维护纳税人、缴费人的合法权益,促进地方经济社会和谐健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《湖北省地方税费征收保障办法》和有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称地方税费征收保障,是指地方税务机关(以下简称地税机关)以及相关部门、单位根据地方税费征缴的特点和要求,为保障地方税费及时、足额入库所采取的监管、协助等措施的总称。
  第三条 地方税费征收保障以相关法律、法规为依据,以依法治税、应收尽收为目标,以综合治理、源头控管为主要方式。
  本市各级地税机关征收税费的保障工作适用本办法。
  第四条 地方税费征收保障相关部门和单位(以下简称地方税费保障部门)包括发改、住建、教育、科技、公安、民政、财政、人社、国土资源、环保、交通、水务、招商、文体、卫生、审计、统计、国税、工商、质监、房产、规划、物价、工会、人行、保险、残联和其他有关部门和单位。
  第五条 各级人民政府(开发区管委会)应加强对地方税费征缴工作的领导,成立以政府为主导、地方税费保障部门参加的地方税费征收保障协调领导小组,负责地方税费征收保障工作的领导、组织、指导、协调工作,并对工作开展情况进行检查、考核和通报。
  第六条 各级人民政府(开发区管委会)及相关部门、单位不得违反法律、行政法规的规定越权制定涉及地方税费的文件,不得擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定,不得干预地税机关依法征收税费。
  各级人民政府(开发区管委会)及相关部门、单位在制定规范性文件时涉及地方税费内容的,应当征求同级财政部门和地税机关的意见,并按规定备案。
  第七条 各级人民政府(开发区管委会)应当不断完善电子政务平台,积极支持地方税务系统信息化建设,尽快实现涉税涉费信息采集的社会化和信息化。
  第八条 地税机关应当广泛宣传税收法律、法规,无偿、优质、高效地为纳税人及有关部门提供税费咨询服务。
  地税机关应在各级纳税服务大厅及时公告、更新相关税收统计信息,为社会公众及相关单位和部门提供方便。
  第九条 地方税费保障部门应与同级地税机关建立长效工作协调机制和信息交换与共享制度,与地税机关的网络互通,为地方税费源库提供数据接口,实现涉税涉费信息实时共享。
  地方税费保障部门向地税机关提供涉税涉费信息,包括书面、电子文档等形式。
  第十条 地税机关向地方税费保障部门索取的涉税涉费信息,地方税费保障部门应积极配合,无偿提供,不得推诿。
  地税机关应当每半年向各有关部门和单位通报一次所提供的涉税涉费信息利用情况。
  地税机关按照规定向有关部门、单位提出涉税涉费信息需求,信息的提供范围、具体方式、格式要求等,由地税机关与有关部门、单位协商确定。
  地税机关对有关部门和单位提供的涉税涉费信息要科学分析、综合利用,不得用于税费征收管理之外的其他用途。
  第十一条 地税机关应当严格按照委托代征有关收费、基金等政府非税收入的规定,及时将政府非税收入上缴财政,不得违规设立政府非税收入过渡户,不得擅自减免和违反规定就地分解。
  第十二条 发展改革部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度基本建设项目投资计划核准情况以及其他涉税信息。
  第十三条 住建部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度建筑工程施工许可证发放以及其他涉税信息。
  第十四条 教育部门应于每年7月15日和次年1月15日前,向同级地税机关提供前半年度新成立的各类办学机构的审批以及其他涉税信息。
  第十五条 科技部门应于每年7月15日和次年1月15日前,向同级地税机关提供前半年度高新技术企业认定名单和专利技术转让以及其他涉税信息。
  第十六条 公安部门应依法查处税收违法犯罪行为,为地税机关查询纳税人、扣缴义务人身份证号码、暂住人口居住、境外人员出入境及其他与税费相关的信息提供方便与协助;纳税人欠缴税款达到一定标准,出境前未结清税款、滞纳金又不能提供纳税担保的,经地税机关报备后,公安机关应阻止其法人(负责人)出国离境;公安车辆管理部门在办理车辆年检时,应与地税部门联合办公,按照“先税后检”的原则,凭地税机关开具的《鄂州市机动车辆申请年检征免税情况证明单》进行年检;公安部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度机动车辆注册登记、驾驶员培训、房屋租赁和外籍人员出入境、就业、上季度流动以及其他涉税信息。


 第十七条 民政部门应于每年1月15日前,向同级地税机关提供上一年度社会团体、福利企业、民办非企业单位的登记、变更、注销以及其他涉税信息。
  第十八条 财政部门在编制、调整地方税费收入预算草案时,应充分听取同级地税机关的意见,并按照现行财政体制的规定和省、市人民政府有关地方税费征收经费政策的要求,将地方税费征收经费纳入财政预算。
  国有资产管理部门应通知地税机关参与国有企业兼并、划转、转让、改组等事宜,并于批准后15日内向同级地税机关提供兼并、划转、转让、改组改制以及其他涉税信息。
  第十九条 人力资源和社会保障部门应当统一社会保险费参保单位的社会保险登记号码,及时向地方税务机关提供缴费人社会保险登记、变更登记、注销登记及社会保险费核定情况。并于每季终了后15日内,联合财政部门和地方税务机关开展缴费人的户籍、欠费清理,实行分类管理。经地方税务机关检查发现用人单位少报、漏报社会保险费额的,应及时反馈人力资源和社会保障部门,由人力资源和社会保障部门依法查处,重新核定。
  第二十条 国土资源、房产管理部门应当为地税机关查询土地权属和转让、房屋销售合同备案情况提供协助,对申请办理土地、房产权属变更手续的单位和个人,严格按照“先税后证”的原则,不能提供发票、完税证明或免税证明的,不予办理相关手续。每季终了后15日内,国土资源部门应向同级地税机关提供上季度国有土地使用权出让转让、农用地转建设用地审批、应税矿产储量、计划开采量、实际开采量和房地产税收一体化管理等信息。房产管理部门向同级地税机关提供办理房屋所有权转移登记、房地产税收一体化管理、房屋拆迁及其他涉税信息。
  第二十一条 环保部门应按相关规定每月向同级地税机关提供排污费核定、缴费人基本情况以及其他涉税信息。
  第二十二条 交通部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度交通建设项目信息、车辆船舶营运证发放以及其他涉税信息。
  第二十三条 水务部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度水利建设项目以及其他涉税信息。
  第二十四条 招商部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度已落户投产的项目名称、引荐人、项目投资规模、投资地点以及其他涉税信息。
  第二十五条 文体部门应当在大型营业性演出、商业性体育比赛或者其他重要文化体育活动举办前3日内向同级地税机关提供活动的相关信息;文化、新闻出版机构应于每年7月15日和次年1月15日前,向同级地税机关提供前半年度文化、娱乐场所、印刷厂等新闻出版市场以及网吧登记、注册、变更、注销和其他涉税信息。
  第二十六条 卫生部门应于每年1月15日前,向同级地税机关提供上一年度医疗机构设置审批、变更登记、注销以及营利性和非营利性医疗机构的核定信息和其他涉税信息。
  第二十七条 审计部门应将税收政策执行情况作为重要审计内容,对查出的税收违法行为依法处理。
  第二十八条 统计部门应于每年7月15日和次年1月15日前,向同级地税机关提供前半年度规模以上工业、城镇固定资产投资分注册类型、行业增加值、总产值、固定资产投资综合统计资料以及其他涉税信息。
  第二十九条 国税部门应于每月底与同级地税机关相互交换涉税信息。
  第三十条 工商行政管理机关应当与地方税务机关建立登记信息交换与共享制度,于每月15日前向地方税务机关通报上月份办理设立(开业)、变更、注销(歇业)登记以及吊销营业执照的情况,确保地方税务机关及时准确获得纳税人的工商登记信息。
  第三十一条 质量技术监督部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度企业、事业单位、社团组织及民办非企业单位的组织机构代码登记、变更、注销以及其他涉税信息。
  第三十二条 规划部门应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度主城区建设规划、住房建设规划核准情况以及其他涉税信息。
  第三十三条 物价部门应于每年7月15日和次年1月15日前,向同级地税机关提供前半年度涉及地方调整收费的项目和标准信息。
  第三十四条 工会部门应于每月底,向同级地税机关提供上月份单管户应缴工会经费、缴费人基本情况等涉税信息。
  第三十五条 银行和其他金融机构应当为地税机关查询纳税人的账户开立情况、实行税收保全及采取税收强制执行措施提供协助。从事生产、经营的纳税人申请开设银行帐户时,不能提供税务登记证明的,银行和其他金融机构不得为其办理相关手续。从事生产、经营的纳税人开设账户,银行和其他金融机构应在账户中登记税务登记证件号码、在税务登记证件中登记纳税人的账户账号。
外汇管理部门对个人及境内机构在办理非贸易购付手续时,向境外单笔支付30000美元以上,按照我国现行税收法规及税收协定属于外国企业所得税应税范围的服务贸易、收益、经常转移和资本项目外汇资金时,应要求提交税务部门开具的税务证明。
  第三十六条 招标投标管理机构应于每季终了后15日内,向同级地税机关提供上季度工程招标项目资料、项目合同备案信息。
  第三十七条 残疾人联合会应为地税机关查询残疾人证信息发放提供协助。
  第三十八条 其他地方税费征收保障相关部门和单位,经地税部门提请,应及时将涉税、涉费信息提供给同级地税机关。
  上述信息资料的传递工作,各单位要明确专人对口联系,并逐步建立信息资料的网上传递机制,实现信息的共享。
  第三十九条 各级人民政府(开发区管委会)和相关部门、单位表彰各类先进个人发放的奖金及实物应按规定代扣代缴个人所得税;代扣代缴的个人各类捐款(物)按规定在税前抵扣。
  第四十条 各级人民政府(开发区管委会)及相关部门应当积极支持、配合地税机关加强发票管理;凡属于发票管理范围的收费性票据,都应当依法纳入发票监管范围。发现未按规定使用发票的,应当及时向地税机关通报;凡未按规定取得发票或应在我市开具而未在我市开具的发票,不得作为报销凭证。
  第四十一条 地税机关按照有利于税收控管和方便纳税的原则,根据国家有关规定和实际需要,可以对零星分散和异地缴纳的税收实行委托代征,有关部门和单位应当给予支持和协助。
  第四十二条 任何单位和个人都有权对违反税收法律、法规以及侵犯自身合法权益的税收违法行为进行举报。地税机关接到举报后应及时调查,依法处理,并对举报人的情况严格保密。
地税机关对被举报的纳税人、扣缴义务人、纳税担保人违反税收法律、法规的行为查实后,按照有关规定给予举报人奖励。
  对非法干预、阻挠地税机关依法履行职责的、不依法履行法定职责对地方税费征缴工作造成严重影响的,以及损害纳税人、缴费人合法权益的,依法查处。
  第四十三条 各级人民政府(开发区管委会)应将地方税费保障工作列入对相关部门、单位的年度目标责任制考核内容,并对地方税费征收保障工作进行检查、考核和通报。考核的内容主要包括:
  (一)有关部门和单位履行税费保障职责情况;
  (二)有关部门和单位涉税涉费信息传递情况;
  (三)受托代征税款的单位代征税款情况;
 (四)有关部门和单位作为扣缴义务人的税款扣缴情况。
  对在地方税费征收保障工作中制度完善、工作得力、成绩突出的单位和个人,各级人民政府(开发区管委会)应给予奖励。
  第四十四条 有下列情形之一的地方税费保障部门,各级人民政府(开发区管委会)予以通报批评:
  (一)制度不完备、措施不得力,没有落实专人负责的;
  (二)不按规定向地税部门提供有关涉税涉费信息资料,或涉税涉费信息内容严重失真、时间滞后,导致控管不力、税款流失的;
  (三)在资格审查、登记手续、年审审验、证件发放等工作中不按规定程序办理,导致国家税费收入流失的;
  (四)未按规定代征、扣缴税(费)款,造成税(费)款严重流失的;
  (五)其他违反税收征管的行为。
  有上述情况的部门或单位,除对部门或单位通报批评外,依规定对部门或单位负责人和直接责任人实行行政问责;需要给予行政处分的由监察机关实施。
  第四十五条 有关部门、单位和个人有下列行为之一的,依规定实施行政问责;需要给予行政处分的由监察机关实施;构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任:
  (一)擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定,或者非法干预、阻挠地方税务机关依法执行公务的;
  (二)违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收、摊派税(费)款的;
  (三)未按规定用途使用涉税涉费信息,造成严重后果的;
  (四)挤占、挪用或者延迟解缴代征税款,造成国家税款流失的;
  (五)其他违反税收征管的行为。
  第四十六条 地税机关可与有关税费保障部门和单位根据本办法的规定,制定税费征收的具体实施细则。
  第四十七条 本办法自2010年11月15日起施行,有效期至2015年11月14日。





关于发挥乡镇财政监管优势 进一步加强农业综合开发资金和项目管理的通知

国家农业综合开发办公室


关于发挥乡镇财政监管优势 进一步加强农业综合开发资金和项目管理的通知

国农办[2011]126号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、农业综合开发办公室(局):

  为贯彻落实财政部《关于切实加强乡镇财政资金监管工作的指导意见》(财预[2010]33号),推进财政科学化精细化管理,充分发挥乡镇财政监管优势,提高农业综合开发资金使用效益,现就加强乡镇财政对农业综合开发资金和项目监管的有关要求通知如下:

  一、提高对乡镇财政监管农业综合开发资金和项目重要性的认识。加强乡镇财政资金监管是推进财政科学化精细化管理的重要举措,是加强财政“两基”建设的重要内容,是落实中央各项惠农政策的重要保障。各级财政部门(农业综合开发机构)要进一步提高认识,充分发挥乡镇财政情况熟悉、就地监管、随时监管的优势,切实采取有效措施,将加强乡镇财政对农业综合开发资金和项目监管工作做实、做细,抓出成效。

  二、建立信息通达工作机制。县级财政部门(农业综合开发机构)要认真做好与乡镇财政之间的信息沟通传递工作,把上级财政部门(农业综合开发机构)下发的有关政策、资金和项目管理制度、项目计划批复等及时下发、抄送乡镇财政,确保其有效开展监管工作。

  三、实行乡镇财政对农业综合开发资金和项目的全程监管。县级财政部门(农业综合开发机构)要明确乡镇财政对农业综合开发资金和项目的具体监管范围,量化、细化监管任务和责任。一是严把项目申报关,乡镇财政要对项目申报的真实性、可行性进行实地察看,并向县级财政部门(农业综合开发机构)提出意见建议。二是加强对项目实施的监督检查,实地检查项目的开工建设和进展情况,并及时向县级财政部门(农业综合开发机构)反馈。三是根据县级财政部门委托,检查项目资金使用情况,做好项目资金报账凭证的审核工作。四是协助做好项目评估验收和档案管理工作,提出项目运转和维护管理的建议。五是开展项目跟踪问效,适时评估建成项目的运行效果,并向县级财政部门(农业综合开发机构)报告。

  四、加强对乡镇财政监管工作的督促检查。省、市、县级财政部门(农业综合开发机构)要加强对乡镇财政开展农业综合开发资金项目监管工作的管理和检查,及时发现、研究和解决监管工作中存在的问题。建立监管工作日常考核制度和激励约束机制,确保资金和项目监管的有关要求落到实处。

  各地要认真总结乡镇财政对农业综合开发资金和项目监管的做法和经验,不断完善相关措施办法,并将有关情况及时报送国家农业综合开发办公室。



国家农业综合开发办公室
二〇一一年五月十九日