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构建政府调解平台 化解重大社会纠纷/余世亮

时间:2024-07-09 18:08:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9518
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构建政府调解平台 化解重大社会纠纷
——我国政府调解制度初探

浙江省丽水市人民政府法制办公室 余世亮


调解制度是调解人采用依法充分说理、耐心疏导、消除隔阂,帮助纠纷当事人达成协议,解决公民、法人和其他组织之间发生的涉及相关权益等纠纷的制度。根据现行法律规定,主要由法院调解、行政调解和人民调解构成一个完整的调解体系。①法院调解,就是指在诉讼中,由人民法院主持,依法说服教育使诉讼双方当事人互谅互让,解决纠纷的一种诉讼活动。人民调解是在人民调解委员会的主持下,对民间纠纷的一种调解活动。②
行政调解是现代社会行政主体管理社会公共事务,及时化解矛盾和纠纷所不可缺少的行政手段,是行政主体作出不具有强制力的行政事实行为。③根据行政主体中行政机关的分类,笔者将行政调解相应的分为两类:各级人民政府主持的调解和政府职能部门等组织主持的调解。前者称为政府调解,后者称为部门调解。现在所谓的行政调解,绝大多数属于部门调解,政府调解工作开展极少。然而,社会发展又迫切需要比政府各职能部门更具综合性和权威性的各级人民政府介入社会纠纷的调处,鉴于目前政府调解实践经验较少,学界也缺乏系统研究,笔者在此作初步的探讨,以期抛砖引玉。
一、政府调解的哲学基础与法理分析
唯物辩证法告诉我们,矛盾特殊性是指不同的事物及其各个侧面,在不同发展阶段上,其矛盾各有特点。这就要求我们面对实际,具体地分析具体事物的矛盾,用不同的方法去解决不同性质的矛盾,这就是具体问题具体分析。不难发现,人民内部矛盾所引起的社会纠纷,总的来讲,都是因为纠纷当事人就相关权益发生了争执。但就具体情况而言,由于纠纷主体之间的关系不同,争执发生的原因不同,争执所涉及的事实的复杂程度不同,争执所涉及的性质不同等原因,而形成了不同类型的纠纷。而作为解决纠纷的手段,也因纠纷解决主体的不同,解决纠纷的程度不同,纠纷解决的结果所反映的意志不同,而形成不同类型的解决纠纷的方式。作为反映社会问题的各类纠纷,要在社会生活中得到有效的解决,就需要有针对其特点的,能与解决纠纷核心问题相适应的解决方式的存在。基于以上认识,笔者认为,对一些综合性、全局性的重大社会纠纷,有关部门又难以解决的,应由所在地人民政府组织纠纷当事人以国家法律、政策为依据,在自愿的基础上通过教育、劝解和说服等方法,促使纠纷当事人友好协商,互谅互让,达成协议,从而平息纠纷。
二、政府调解的必要性与合法性
(一)社会需要政府介入调解工作
现阶段的人民内部矛盾大量存在,而每一矛盾又受到多种复杂因素的制约,越来越成为一个有机的矛盾体系。由于因人民内部矛盾引起的社会纠纷具有普遍性、复杂性、多样性、相关性,我们在处理这类纠纷时,必须突出方法的整体性和综合性,统筹兼顾,标本兼治,予以根本解决。鉴于此,通常意义上的以某一行政职能部门或某几个行政职能部门牵头解决多样化和复杂化的社会纠纷往往是心有余而力不足,而作为具有纠纷处理管辖权的当地人民政府则可整合社会力量,调动一切积极因素,采取综合手段把纠纷处理好、解决好。套用一常用语,就是调处社会纠纷也需要“综合治理”。
一般而言,解决纠纷的目的在于消除双方的争议,使有关的法律权利或义务确定下来。诉讼的高成本和程序的相对复杂性,对目前广大人民群众选择非诉讼的、高权威的政府调解来解决纠纷又具有实质性的影响,笔者认为,各级人民政府介入纠纷的解决方式与其他解决纠纷的方式相比,有如下特点:(1)解决纠纷的组织者是代表国家的人民政府,具有极大的权威性,使纠纷各方对主持调解方表示信服;(2)纠纷的解决过程既有严肃性又有自律性,人民政府调解要遵循一定的程序,但不同于严格意义上的诉讼程序,这样做既体现了人民政府代表国家处理纠纷的公正性的必然要求,又体现了当事人相对平和的互谅互让精神;(3)纠纷的解决既有国家的强制力作为后盾,又充分体现了“和为贵”的传统观念和现代意义的自治原则。总之,在社会转型期的多样化和复杂化的社会纠纷,迫切需要我们的调解机制具有综合性、权威性,形势呼唤“综合治理型”的政府调解介入社会纠纷的处理。
(二)政府调解具有法律依据
政府职能,亦称行政职能,是国家行政机关依法对国家和社会公共事务进行管理时应承担的职责和所具有的功能。政府职能归纳起来主要有:提供公共产品和服务,稳定宏观经济,调节社会分配,维护市场秩序。总之,政府的职能属性决定了它只能是对社会公共事务履行行政职能。《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第35条规定了县级以上的地方各级人民政府的职权,其中有领导所属各工作部门和下级人民政府的工作;保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产,保护公民私人所有的合法财产,维护社会秩序,保障公民的人身权利、民主权利和其他权利;保障农村集体经济组织应有的自主权等。虽然该法条没有明确指明各级人民政府具有社会纠纷调解权,但我们却能从各级人民政府法定的管理权、保障权等权力中自然推出,各级人民政府在行政管理中行使调解权符合立法本意。根据经济和社会发展的需要,政府职能也在发生着变化,随着政府职能发生转变,行使职能的方式必将发生变化。比如,目前在维护社会秩序方面,政府为更好地履行自己的职责,工作重点已从严打整治转变到抓综合治理,除采取刚性的行政处罚的同时,也大量采用柔性的行政指导和行政调解,最大化地发挥行政效能。
七届人大常委会第十八次会议通过的《全国人大常委会关于加强社会治安综合治理的决定》第7条规定“社会治安综合治理工作由各级人民政府统一组织实施,各部门、各方面齐抓共管,积极参与。各级人民政府应当采取组织措施,协调、指导有关部门、方面做好社会治安综合治理工作。”2003年1月1日起施行的《浙江省社会治安综合治理条例》第4条第1款规定,“社会治安综合治理由各级人民政府统一组织实施。”也就是说,涉及社会治安综合治理的案件可以采取调解方式处理的,各级人民政府有权调解。
另外,《土地管理法》、《草原法》、《森林法》都规定,土地、草原和森林所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。现实中,人民政府收到该类争议案件后,一般是对当事人先进行调解,调解不成的进行行政裁决。④
三、我国政府调解制度的构建
(一)调解工作机构及运行机制
笔者认为,确立政府调解制度不必增设新的工作机构。政府调解工作由各级人民政府法制办公室(下简称法制办)承担。这是因为法制办是各级人民政府的法制工作机构,具体承办各级人民政府相关的行政法律事务,参与政府的调解工作是份内之事。调解工作人员主要由法制办工作人员内部调剂,或按照精干效能原则予以另行配备,必要时可临时聘请公职律师参与。
有人可能会提出,法制办是否能胜任政府调解工作?笔者认为,法制办作为政府的法制工作机构,具体承担政府调解工作是其职责,因此,法制办对政府调解工作不能推卸只能做好。就目前法制办现状,要做好政府调解工作,关键是要提高行政协调能力。行政协调是指在行政管理过程中的协调,是行政主体之间为了达到一定的行政目标,而引导行政组织、行政部门、行政人员之间建立良好的互相协作、互相配合的关系,以实现共同目的的管理行为。⑤要做好行政协调工作,法制办的工作人员除提高自身业务素质外,要树立大局意识和服务意识,不计较个人得失,只有这样才有向心力,才能在各级政府的授权下整合各部门解决纠纷的力量,做好政府调解工作。作为政府各职能部门在政府调解工作中要克尽厥职,防止各自为政,坚决反对“事不关己,高高挂起”的官僚作风。在此有必要强调,政府调解的纠纷事项若涉及某部门职责范围内的工作,该部门应积极配合法制办并做好以下工作:提供必要的人力配合调解工作;提供案件相关材料和依据;政府调解需要相关部门作出某方面的行政处理或补救措施,有关部门应积极配合;相关部门要遵守政府确认的调解协议。俗语说得好,“众人拾柴火焰高”,我们相信,在各级政府的领导下,在有关部门的配合下,法制办一定能做好政府调解工作。
(二)调解程序
公正是调解工作的灵魂,没有公正就没有政府调解的权威性;效率是调解工作的命脉,没有效率就没有设置政府调解的必要性。笔者认为,政府调解应遵循公正与效率相结合的原则。为此,调解程序应着重解决以下三个问题:
1、关于调解纠纷范围。首先,政府调解属于行政调解的范畴,不属于行政管理范畴内的纠纷,不是政府调解的范围;其次,法律明确规定由政府各职能部门与授权组织处理的,一般不属于政府调解范围;第三,法律明确规定由各级人民政府处理的行政事项,由此产生的纠纷属于政府调解范围;第四,纠纷涉及若干部门或跨区域,需要由人民政府协调解决的,可以由政府调解;第五,属于当地有重大影响或涉及全局性工作的纠纷,可以由政府调解。
2、引入听证程序。既然政府调解的纠纷属于重大复杂的案件,那么在调解中就应讲究一定的程序,没有科学规范的程序,就不可能有公正与合法的调解结果。笔者认为,引入简便易行的听证程序很有必要。另外,当事人有权利聘请代理人参与调解。
3、确立调解与裁决分离制度。政府调解的纠纷事项,一般都属于行政裁决的范畴,如果经调解未能达成协议,那么对纠纷事项进行行政裁决就是顺理成章的事。为了使纠纷的裁决客观公正,原调解人员应予回避,这是因为,第一,调解与裁决分离,能避免调解人员明示或暗示当事人,如果拒绝调解,裁判结果也只能如此;第二,避免行政裁决人员先入为主。
(三)调解协议的执行与救济制度
纠纷当事人达成的调解协议,经人民政府确认后即发生法律效力,相关当事人应当履行调解协议。纠纷当事人不能就同一事实与理由再次提出行政处理。调解协议对行政部门有约束力,人民法院也应予尊重。如果纠纷当事人认为调解协议违反自愿合法原则,当事人在一定期限内可以向组织调解的人民政府、上一级人民政府提出申诉。




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① 司法部基层工作司编,《人民调解委员会组织条例讲话》,法律出版社1989年10月版,第35页
② 据《司法部副部长鲁坚一九八九年五月五日在国务院第四十次常务会议上关于〈人民调解委员会组织条例(草案)〉说明》,人民调解委员会调解的纠纷只能是民间纠纷,即公民之间有关人身、财产权益和其他日常生活中发生的民间纠纷。转引自司法部基层工作司编的《人民调解委员会组织条例讲话》,法律出版社1989年10月版,第159页
③ 杨解君、肖泽晟著,《行政法学》,法律出版社2000年8月版,第362页
④ 参见卞耀武主编,《中华人民共和国土地管理法释义》,法律出版社1998年12月版,第82页
⑤ 何明、万浩波著,《权力的运作》,江西人民出版社1999年5月版,第162页 



司法部关于乡镇(街道)司法行政机构建设有关问题的批复

司法部


司法部关于乡镇(街道)司法行政机构建设有关问题的批复
中华人民共和国司法部




广东省司法厅:
你厅一月二十八日《关于我省乡镇(街道)基层司法所建制问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
一、《司法部关于加强司法所建设的意见》(司发通〔1996〕081号)中规定:“司法所应当建成县区司法局在乡镇人民政府(街道办事处)的派出机构”。做出这样规定的主要理由是:司法所履行的各项职能是县区司法局职能在乡镇(街道)的延伸,司法所建设是县区司法局
建设不可分割的重要组成部分;便于司法所与公安派出所、人民法庭和检察室构成我国乡镇(街道)一级政法体系,形成各司其职、相互配合、相互制约的基层政法工作运行机制;近几年,全国各地在原乡镇(街道)司法办公室(临时性机构)基础上逐步建立发展起来的司法所,既适应基
层司法行政工作任务越来越繁重的客观需要,又反映了基层司法行政组织机构不断发展壮大的必然趋势。
二、司法所作为县区司法局的派出机构,担负着乡镇人民政府(街道办事处)的司法行政管理职能,应当在县区司法局和基层人民政府的领导下进行工作,实行县区司法局管理为主、基层人民政府管理为辅的体制。但是,鉴于全国各地司法所建设发展很不平衡,其性质、地位和管理体
制不尽相同,为有利于司法所建设和工作开展,目前在尚不具备条件的地区,也可以实行由县区司法局与基层人民政府双重管理,以基层人民政府管理为主的体制。无论实行哪种管理体制,司法所都应当自觉服从当地基层人民政府的领导和管理,为当地的法制建设、社会稳定和经济发展积
极提供法律服务和法律保障;都应当在解决司法所人员编制、经费保障、办公条件以及干警福利待遇等问题上积极争取地方各级党委、政府特别是基层党委、政府的关心和支持。
三、关于基层司法行政机构的名称,除我部已有明文规定外,去年《国务院办公厅关于印发司法部职能配置内设机构和人员编制规定的通知》和去年全国政法工作会议关于加强基层司法所建设的精神(详见《中办通报》1999年第5期)以及中央综治委下达的《1999年全国社会
治安综合治理工作要点》中对基层司法行政机构定名为司法所都给予了肯定和认可,而且目前全国各地已建立起来的乡镇(街道)司法行政机构也都统称为司法所。这样统一称谓既符合机构自身属性及其发展方向,又便于各级政府和司法行政系统加强对司法所的规范化管理。
请你们据此意见与广东省政府及省编委进行协调,力争在即将进行的县、乡政府机构改革中,结合你省实际,从有利于司法所巩固、发展的角度出发,妥善解决司法所的建制和编制问题。
此复。



1999年3月5日
试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同,也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词 商品房认购书 预约款 定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细,基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况,笔者认为,约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项,可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式,笔者认为,本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下,销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,笔者认为,价款是购房合同的必要条款,由于目前商品房市场并未形成充分的竞争,难以确定市场价格,因此,价格约定是必要条件。当然,只要通过约定可以确定价格就可以了,至于付款方式和付款时间,完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是,由于商品房的面积有多种计算标准,例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大,直接影响着房屋总价的确定和单价的高低,因此笔者认为,面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期,笔者认为,对于交付使用条件,相关法律和法规有比较明确的规定,包括强行性规定和任意性规定,可以起到漏洞补充的作用,因此并非必要。关于交付日期的问题,笔者认为,如果是现房出售,没有约定交付日期的,可以通过合同法的催告制度解决;如果是预售,可以合理确定交付期限;关于第六条装饰、设备标准承诺,笔者认为,如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容,一般可以视为购房合同的内容;即使没有这方面的规定,也可以通过开发商的设计确定;如果开发商的设计中也没有此方面的内容,可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此,装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,笔者认为,关于配套设施,各地政府往往对开发商都有比较明确的要求,因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属,笔者认为,公共配套建筑的产权归属,既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断,也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定,不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜,商品房解释中做出了如何处理的明确规定,并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法,笔者认为,司法裁判是法定的解决方式,双方没有约定不影响纠纷的解决,更不影响合同的成立,并非必要条款。关于第十二条违约责任,笔者认为,根据商品房买卖合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法,可以折衷裁定;商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理,也有很多明确的规定,赋予了买房者保护自己权利的充足方法,因此,违约责任不是必要条款。
综上所述,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是,只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时,准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准,保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务,同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

(一)商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立?有一种观点认为,商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的:第一,约定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同;第三,在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同的从合同,其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简,其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平,并且当事人就此达成了合意,合同债权就可以有效成立。反之,合同债权就不能有效成立。因此,商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议,就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售,因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约;也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同,同样无需特约。
商品房认购书签订后,双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同,也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价?笔者认为,约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价,认购的意思也是确定的。当然,这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款,不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
(二)商品房认购书的生效
在实践中,很多开发商为筹集建房资金,在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购,并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效?一种观点认为,内部商品房认购书是无效的合同。其理由是,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定, 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。