北京市人民政府


北京市实施《中外合资经营企业劳动管理规定》的补充规定
市政府


为贯彻执行国务院《中外合资经营企业劳动管理规定》和劳动人事部《中外合资经营企业劳动管理规定实施办法》，根据本市实际情况，特作以下补充规定：
一、凡在本市行政区域内的一切中外合资经营企业（以下简称合营企业），均须全面执行《中外合资经营企业劳动管理规定》，《中外合资经营企业劳动管理规定实施办法》和本规定。
二、合营企业的用工计划，由合营企业董事会决定，报企业主管部门和市劳动局备案。
三、合营企业从城镇待业人员和农民中招收职工，应按照市政府和市劳动局的有关规定办理、合营企业聘用其他单位在职职工或其他单位聘用合营企业在职职工，必须征得职工所在单位同意。擅自聘用在职职工的，职工所在单位有权要求对方退回职工，并赔偿经济损失。
合营企业不得招用在校学生和不服从国家分配未满五年的高等院校、中等专业学校、技工学校毕业生；录用自动辞职的干部，必须经市人事局审批。
四、合营企业招聘外地专业技术人员和经营管理人员，必须按照工人、干部的管理范围，报经市劳动局或市人事局批准。被聘用的外地人员户口不得迁入本市，但须按照《北京市暂住人口户口管理的规定》申领暂住证，聘用合同期满或因其它原因解除合同后，应即注销暂住证，离开本
市。
五、中方企业与外国企业合营时，合营企业所需职工应先从中方合营者原职工中考核录用。未被录用的职工，由中方合营者另行安排工作。
六、合营企业对新招收、聘用的人员，可定试用期，试用期最长不得超过六个月。试用不合格的，原为城镇待业人员或农民的，退回本人户口所在街道或乡（村）；原为在职职工的，退回原单位。
合营企业聘用在职职工的，应在试用期内付给职工原所在单位一定的补偿费；不付给补偿费的，原单位有权拒绝接收合营企业因试用不合格退回的职工。补偿费的具体数额，由双方商定，但不得超过职工在原单位时的六个月的工资。
七、合营企业实行劳动合同制，劳动合同由企业与职工个人签订。劳动合同的内容，由合营企业与企业工会组织或企业职工代表协商确定，报市劳动局审查批准。新建的合营企业在工会成立或企业职工代表选出以前，可由合营企业暂订试行合同内容，报市劳动局批准。
八、被合营企业辞退的职工，原由主管部门派遣、分配到合营企业的人员，仍由主管部门安排工作；由合营企业招收、招聘的原城镇待业人员或在职职工，被辞退后无单位接收的，回本人户口所在街道重新进行就业登记，或由区、县劳动部门介绍就业，或自谋职业；原从农村招收的人
员仍回农村。
九、合营企业对于劳动合同期内被辞退的职工及合同期满不续订合同的职工，按其在本合营企业工作的年限发给补偿金。工作年限不满十年的，每满一年发给一个月平均实得工资；满十年的，从第十一年起，每满一年发给一个半月的平均实得工资。满半年不满一年的，发给一个月平均
实得工资；不满半年的，发给半个月平均实得工资，因生产技术条件变化被辞退的人员以及被辞退的人员中患有慢性病的，除按上述标准发给补偿金外，可酌情加发三至六个月平均实得工资。平均实得工资额按职工被辞退前三个月本企业职工月平均实得工资计算。
十、被辞退的职工由企业主管部门安排的或有单位接收的，补偿金交主管部门或接收单位；回本人户口所在街道的，补偿金交给所在街道劳动部门，由街道劳动部门按每月五十元的标准发给本人，作为待业期间生活补助费，支完为止。重新就业的，自重新就业之月起停发补偿金。节余
的补偿金可由街道劳动部门对其他有特殊困难的被辞退人员调剂使用。回农村或自谋职业的，补偿金可发给本人。
十一、合营企业普通职工的工资水平，严格执行《中外合资经营企业劳动管理规定》，按照本市同行业国营企业职工平均实得工资百分之一百二十至一百五十，由合营企业董事会根据企业的经济效益状况确定，报市劳动局备案，并从开业之月起实行。
合营企业职工在合营企业筹建期内实行原工资标准，有特殊情况需要提高工资水平的，须报市劳动局批准，但最高不得超过本市同行业国营企业职工平均实得工资水平的百分之二十。
合营企业的中外方高级管理人员（正副总经理、总工程师、总经济师、总工艺师、总会计师、审计师以及与这些职务相当的人员）的工资，应按照同等能力、贡献，同等报酬的原则，由合营企业董事会决定，并报市劳动局备案。中方高级管理人员的实得工资，按照市劳动局的有关规定
确定。
十二、合营企业按月提取相当于中方职工工资总额百分之七点五的资金，作为中方职工医疗费用；按月提取相当于中方职工工资总额百分之二十的资金，作为中方职工的日常劳保福利费用（包括辞退补偿金）。
十三、合营企业按月提取相当于中方职工工资总额百分之十二的资金，作为中方职工的养老储备金，专项存储，专款专用，具体使用办法另行规定。
十四、合营企业每年提取相当于中方职工工资总额的百分之一点五的资金，作为中方职工的日常教育经费。
十五、合营企业应根据市劳动局、财政局和房管局核定的国家对中方职工的粮、油、燃料、副食、文教卫生和其他等各项价格补贴和房租补贴标准，按中方职工人数向市财政局缴纳补贴费。
对居住合营企业自建自购住房（不包括集体宿舍）的中方职工，经市财政局核准，合营企业可以免缴房租补贴费。
十六、合营企业从税后利润中提取的职工奖励基金和福利基金，必须用于中外职工的奖励和集体福利。奖励基金只能作为特别贡献奖励或一次性奖励使用。奖励、福利基金中可提取一定数额用于为职工建造或购买住房。
十七、合营企业的职工享受中华人民共和国的法定节日、公休假日和探亲、婚丧、计划生育、女职工生育等假期。
合营企业应严格控制延长职工的工作时间，确需加班加点的，应另发加班加点费。
十八、中外合作经营企业的劳动管理，除国家另有规定者外，参照本规定执行。
十九、本规定由市劳动局监督实施，具体应用中的问题由市劳动局解释。
二十、本规定自一九八六年六月一日起施行。



1986年3月20日
江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法（试行）的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

《吉安市物业管理办法（试行）》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法（试行）


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议，行使投票权。

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内，组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门，当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过；业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案，改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内，以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织，是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时，房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成，设主任1人，副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业，业主委员会设5人；建筑面积2万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集，作出的决议，由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因，没有召开业主大会选出业主委员会的，可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责：

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案，同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时，应提交以下资料：

（一）要求备案的报告；

（二）业主委员会登记备案表；

（三）业主大会会议记录；

（四）通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议；

（五）业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费，由全体业主共同分摊，具体数额和使用计划，由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、（市）房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区，由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年，期满后，原前期物业服务合同自然延期，但最多不超过3个月。

物业销售（预售）时，开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业管理企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》（示范文本）。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产管理部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售（预售）之前，制订前期物业管理服务方案，并作为商品房预售方案的组成部分，在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容：

（一）根据建设部示范文本制定的业主临时公约；

（二）明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准；

（三）物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害买受人的合法权益，并在销售物业前向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间，房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担；从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的，由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房，并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的，应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约，并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容：

（一）装修、维修、检修工程的实施内容和期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（五）禁止行为和注意事项；

（六）服务费用与违约责任；

（七）其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；

（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；

（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；

（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；

（四）乱停乱放车辆；

（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；

（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；

（七）饲养禽畜；

（八）发生超过国家规定标准的噪音；

（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）擅自取用地下水；

（十一）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：

（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；

（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；

（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；

（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；

（五）房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理企业进行维修，其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的，由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，并按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后，房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会，由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中，不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目：

(一)公共性服务收费，实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务，应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定，具体标准按照上级有关规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费，实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费，实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务，其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级，再持服务等级认定文件和各项费用开支情况，向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准（试行）》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成：

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位，共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润（普通住宅不超过10%，写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%）。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办房屋所有权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住)，业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托，物业管理企业自行提供服务的，业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解，也可以请求人民法院予以撤销，并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理，必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意，并在小区内进行公告，同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的，依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；

（二）开发建设单位不按规定配置物业管理用房的；

（三）未经业主大会上同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

（四）开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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