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营口市城镇公有住房出售办法

时间:2024-06-26 19:18:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8092
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营口市城镇公有住房出售办法

辽宁省营口市人民政府


营口市城镇公有住房出售办法

(一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号)


第一章 总则

第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定,结合我市情况、制定本办法。

第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售,均适用本办法。

第三条 购买公有住房,坚持自愿的原则。

第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租,优先售给住房困难户。

第五条 未建立住房公积金的单位和个人,不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。

第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。

第二章 售房范围和对象

第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房,除下列不宜出售的外,均可向职工出售。

(一)列入进期改造规划的;

(二)产权不清的或有争议的;

(三)严重损坏房、危险房;

(四)具有历史纪念意义的;

(五)市、县级以上人民政府认定不宜出售的。

第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。

第三章 售房价格和付款方式

第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格,向中低收入职工家庭出售公有住房,在市规定面积标准内实行成本价或标准价,超过面积标准部分,实行市场价。

第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房,每个家庭只能享受一次。

第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施)、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限按50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。

第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价,1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍,2000年达到3.5倍(职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准)。新房抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2,抵交价为210元/M2 。

以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限按50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。

第十三条 公有住房的实际售价,应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同,进行合理调节(各项调节系数详见附表)。

第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房,在价格上给予以下三种折扣:

(一)职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%;成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后,现住房折扣要逐年减少,2000 年全部取消。

(二)按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。

(三)职工一次付清购房款,给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。

第十五条 职工购房可以一次付款,也可以分期付款。实行分期付款的,期限一般不超过10年,首次付款不得低于实际售价的30% ,分期支付的部分要计收利息,职工单位不得贴息,利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。

第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后,继续享受住房补贴、住房公积金,不交房租;采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。

第十七条 根据住房的不同情况实际售价(单位:元/平方米建筑面积)的计算公式是:(一)成本价计算公式:实际售价=[(成本价±地段调节减价-折旧额)×(1±各项调节系数之和)-工龄折扣额-现住房折扣额] ×(1-一次付款折扣率)

式中:

1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价,即1995年全市平均数成本价为690元。

2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。

3、现住房折扣额(1995年)=(成本价-抵交价)×5%。

4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。

(二)标准价计算公式

实际售价=[(标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和)×(1-年折旧率×已竣工使用年限)×(1±各项调节系数之和)-负担价×现住房折扣率]×(1-一次付款折率)

式中:

年工龄折扣额=抵交价÷65

负担价×2%+抵交价×20%÷30


--------------------------------------------------------------------------------

2、年折旧率= ×100%

标准价

3、1995年以前现住房折扣率为5%。

平瓦房出售实行按质论价,由房产交易管理部门实地勘察评估,一次出售,确认全部产权。

售房审批制度

建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时,须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复,领取售房许可证后,方可执行。

公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定,同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率,报省批准后执行,县级市、区报市批准后执行。

产权界定和市场交易

职工以成本价购买的公有住房,拥有全部产权,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时,由原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

职工以标准价购买的公有住房 ,拥有全部产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房,住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时,原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。

公有住房出售后,购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更手续,领取国家统一制定的产权证书。

产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房,要按国家规定交纳有关税费。

各级房产管理部门和相关部门有加强协作,制定规范的交易程序,完善税收制度,加强市场管理,严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。

职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房,免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税,只交工本费,目前楼房工本费暂定售房款的1.5%,平瓦房工本费暂定3%。

售房资金的管理和使用

售房收入按有关规定进行分配,分别纳入各级住房基金,存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户,权属不变。

售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序,经市房改办批准,全部用于住房建设和城镇住房制度改革,严禁挪用。

售后管理、维修

职工购买的住房,户门内自用部位和自用设备的维修管理,由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责,原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金,产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。

向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门,要建立适应市场经济要求的管理形式和机制,明确管修范围和责任,实行统一的委托管理维修。

处罚

房管部门和各单位,违反本办法规定,未经批准擅自出售公有住房,随意降低售房价格,变相增加优惠条件的,由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。

购房职工违反本办法规定,非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的,由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的,交司法机关处理。

售房审批、评估等部门及其工作人员,必须严明纪律,坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的,由所在单位或上级机关给予行政纪律处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

附则

各县级市、区、镇,各企事业单位,可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。

本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。

本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定,一律以本办法为准。

附表:

公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1

公房出售调节表

项目
类别
建筑面积(M2)
售价调节(%)
备注


正向

0
 
  东西向

-2
 

倒座

-10
东、西、南均无门窗

  一类

0
 

二类

-2
 
  三类

-5
 

四类

-8
 
  五类

-11
 

共用

-2
指楼房


兼用

-4



共用

-2





-5



无上水

-3



无下水

-3



集中供暖

0





-5



附表2

公房出售破损调节表

序 号
房屋破损程度
售价下调(%)
备 注

1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房

2
墙体严重破损。裂缝或凸凹,墙体腐蚀严重。
2


3
屋面严重漏雨,保温层、防水层、隔热层严重损坏,屋面凸凹不平,局部翘边、空鼓、裂缝
2


4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落,项棚极损坏显,下垂变形
2


5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2


6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2


7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
 
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2


备注
地震受灾房和震后重建的救灾房,可根据以上破损程度下调,但下调最多不超过11%


 

 

附表3

公房出售楼层调节表

建筑层次
调节系数%
居住
层次
 


 


 


 


 


 



1
-2
-2
-2
-2
-2
-2

2
-2
0
0
0
0
0

3
/
-2
0
0
0
0

4
/
/
-2
0
0
0

5
/
/
/
-3
-1
-1

6
/
/
/
/
-4
-2

7
/
/
/
/
/
-5


附表4

公房出售地段类区划分说明

营口市出售公有住房区域划分,按照市区内的地理条件,共分为五个类区,各类区的区域分布是:

1、图上划横线的区域为一类区 范围是:西部北起针织一厂东侧小马路北端,顺清华路南至渤海大街;东到光华路与渤海大街交叉路口,往东北顺潮沟路到公园路交叉路口,北到营口火车站以内的部分,均为一类区。

2、图上划竖线的区域为二类区 范围是:西部北起平安路的北端,南至金牛山大街交叉路口,东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内;东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分,均为二类区。

3、图上划斜线的区域为三类区 范围是:得胜路以东,金牛山大街以南,光华路南部以东部分,公园路以东,北到道叉子、大庆路南部以西的部分,均为三类区。

4、图上划双横线的区域为四类区 范围是;道叉子以北路口,劳动街范围内,大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场,均为四类区。

图上划双斜线的区域为五类区 范围是;西部:得胜路以西部分;北部:河北办事处部分;东部:工农路以东部分;营口市城郊八村,光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟,在城市规划控制区内建的公有房屋,均为五类区。
 

附表5

标准价一次付款价格表 单位:元/M2

 

成新
负担价
抵交价
支 付 价

新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266

9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194

8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181

8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168

7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143

6
199
168
260
247
234
221

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关于加强城乡最低生活保障资金预算执行管理工作的通知

财政部 民政部


关于加强城乡最低生活保障资金预算执行管理工作的通知

财社〔2011〕37号


各省、自治区、直辖市财政厅(局)、民政厅(局),新疆生产建设兵团财务局、民政局:
  近年来,各级财政、民政部门逐步加大城乡最低生活保障(以下简称城乡低保)资金投入力度,不断加强城乡低保资金管理工作,在保障城乡困难群众基本生活方面取得了成效。但从城乡低保资金预算执行情况看,仍然存在执行进度偏慢、支出不够均衡、结余资金较多、基础管理工作薄弱等问题,不利于城乡低保政策的落实,同时也受到了社会各界的广泛关注。为切实做好城乡低保资金预算执行管理工作,进一步加快预算执行进度,提高预算执行的均衡性,现就有关问题通知如下:
  一、深刻认识预算执行工作的重要意义。城乡低保制度是保障困难群众基本生活的最后一道安全网,低保资金是困难群众的“保命钱”。加快低保资金的预算执行进度、提高支出均衡性,既是提高预算管理科学化精细化水平、规范城乡低保管理工作的基本要求,也是及时足额发放低保资金、切实保障困难群众基本生活的重要前提。地方各级财政、民政部门要进一步提高认识,统一思想,切实增强工作的紧迫感和责任感,创新机制,完善措施,把加强城乡低保资金预算执行管理工作放在更加突出的位置,切实抓紧、抓细、抓实、抓好。
  二、加大城乡低保资金投入。各地要按照《国务院关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知》(国发〔2010〕40号)和《国家发展改革委民政部财政部人力资源社会保障部国家统计局关于建立社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制的通知》(发改价格〔2011〕431号)要求,尽快建立健全社会救助和保障标准与物价上涨挂钩的联动机制,及时发放价格临时补贴,提高城乡低保标准和补助水平,确保城乡困难群众基本生活不因物价上涨而受到影响。地方各级财政部门要进一步优化支出结构,加大资金投入,通过累计结余、当年预算和上级补助等渠道筹集所需资金。2011年,中央财政对享受中央补助地区的城市低保对象按每人每月15元增加补助,农村低保对象按每人每月12元增加补助。从2011年起,各地城乡低保标准提高幅度要与经济发展速度、居民收入增长水平基本同步。财政确有困难的地区至少要按中央财政补助水平提高城乡低保标准,从当年1月份开始,逐月落实到位。
  三、及时下达城乡低保资金。地方各级财政部门要会同民政部门合理编制城乡低保资金预算,减少代编预算,提高年初预算到位率和准确率,不得虚列预算或列而不支。同时,要及时下达城乡低保补助资金预算。中央财政按照《财政部关于提前通知转移支付指标有关问题的通知》(财预〔2010〕409号),于上年9月30日前按当年城乡低保补助资金实际下达数的一定比例(原则上不低于70%、不超过当年预算数)提前通知地方。各省级财政部门也要相应建立城乡低保补助资金预算提前通知制度,在接到中央预算通知后的30个工作日内,连同本级安排的预算指标一并提前下达各地市县,以切实提高基层财政年初预算到位率。中央财政补助地方的剩余低保资金预算,于每年5月底前下达地方。各省级财政部门要在接到预算通知后的30个工作日内连同本级预算安排的城乡低保补助资金一并下达各地市县,拨款通知要同时报送财政部、民政部。
  四、积极推进城乡低保资金按月发放。各地财政、民政部门要按照国库集中支付改革要求,积极采取措施,推进城乡低保资金社会化发放。各地要从2011年7月1日起按月发放城乡低保资金,确保城乡低保家庭及时领到当月的低保金。个别金融服务不发达的偏远地区,农村低保资金可以按季度发放,要确保低保家庭于每季度初10天内领到当季的低保金。
  五、实行城乡低保资金预算执行情况逐级通报制度。财政部、民政部将从2011年6月起,对截至上月末各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团城乡低保资金预算执行情况按月进行通报,通报内容包括预算执行累计数与上年同期的增长水平、当期年度预算执行进度等。各省级财政、民政部门要建立相应的通报制度,及时向各地市县通报预算执行进度,并将通报报送财政部、民政部。
  六、建立城乡低保资金绩效考核制度。财政部、民政部将对各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团城乡低保资金预算执行进度和支出均衡性等情况进行绩效考核,建立下年预算安排与上年预算执行挂钩机制。中央财政在分配城乡低保补助资金时,将对各地上年度安排城乡低保资金预算、提高低保补助水平、按月发放低保金、预算执行进度以及信息反馈、规范管理等工作情况予以量化考核,作为资金分配的重要因素。对预算执行好、结余资金少、管理规范、按要求及时上报有关文件和信息的地区予以奖励;对考核情况不好的地区减少城乡低保补助资金规模。各地要足额安排资金,确保按规定的标准及时向城乡低保对象发放低保金。各省级财政、民政部门也要相应建立对各地市县城乡低保资金预算执行的绩效考核制度,进一步强化督导工作,切实调动好基层财政、民政部门的工作积极性。
  七、确保城乡低保资金安全规范使用。地方各级财政、民政部门在加强城乡低保资金预算执行管理的过程中,要坚持加快预算执行进度与保障资金规范使用并重,进一步强化监管措施。要坚决杜绝不按规定标准向低保对象“突击”发放补助金、突破政策界限将不符合低保条件的人群纳入低保范围,以及挤占、挪用、冒领和贪污低保资金等违规违纪违法行为。各级财政、民政部门要切实负责,严格把关,确保每一笔城乡低保资金的支出合规、真实和准确。
  加强城乡低保资金管理、切实加快预算执行进度,是各级财政、民政部门共同的责任。地方各级财政、民政部门要进一步明确职责分工,完善工作机制,细化落实方案。今年,财政部、民政部将对各地加强城乡低保资金管理特别是加快预算执行情况进行重点检查和督导。各省级财政、民政部门要按照本通知要求,将2011年城乡低保资金预算安排情况,以及在省级范围内调整城乡低保标准的具体方案等加强预算执行管理工作措施进展情况,于2011年5月底之前以正式文件联合上报财政部、民政部。  
                             财政部 民政部
                           二○一一年四月十三日

国家在促进贸易自由化和经济发展之初,是以破坏环境为代价的。只有当经济发展到一定程度时,贸易自由化对环境保护的正效应才能发挥作用。随着国际贸易活动的日益频繁和环境的日益恶化,贸易自由化与环境保护之间的矛盾也日益加剧。贸易自由化不是造成环境问题的主要原因,也不是决定性原因,但在实践中,国际贸易会影响商品和资源的价格、生产和消费模式等各个方面,直接或间接地对环境造成负面影响。国际环境条约的贸易条款旨在保护环境,在具体措施上是对自由贸易的限制,与WTO协议促进贸易的内在价值目标是不一致的,甚至会产生严重的矛盾和冲突。

一、国际环境公约的贸易条款与WTO规则的冲突
1、与最惠国待遇原则的冲突
GATT 第1条规定:成员方对来自或运往其他国家的产品所给予的利益、优待、特权或豁免,(诸如一项对特定产品的进口可支付关税的消减),应当立即无条件的给予来自或运往所有其他缔约方的相同产品。最惠国待遇原则要求对来自于不同成员方的进口产品给予同等的待遇。但一些国际环境条约规定了对缔约国和非缔约国在适用有关贸易措施方面的差别待遇。如《蒙特利尔议定书》第4条规定:缔约国应当在规定期限内禁止从非缔约国进口或向非缔约国出口受控制的物质。如果议定书的成员国与非成员国又属于WTO成员国时, 成员国依议定书的规定对非成员国采取的有关受控物质贸易限制措施, 就违背了最惠国待遇原则, 构成了WTO的一成员方对另一成员方的歧视。
发达国家的技术水平与环境保护的意识要大大强于发展中国家,因此,他们的产品通常更环保,较少被进口国以环境保护为理由而将之产品拒之门外,这种情况在发展中国家看来,进口国违背了最惠国待遇原则。
2、与国民待遇原则的冲突
GATT第3条一般原则,主要要求成员国确保在对进口货国内产品实施某种国内措施时不得对国内生产提供特别保护,对于进口的和国内生产的“相同产品”, 应当给予相同待遇,不允许有基于生产过程和方法不同的歧视。但是,用不同生产或加工方法生产出的“相同产品”, 对环境的影响却不经相同。所以,在国际环境条约中规定, 如果一种产品的生产方法或过程对环境造成了明显好的或坏的影响, 它就应当被视为不同的产品, 并赋予不同的待遇。 这显然违背了国民待遇原则。若进口国以产品没有达到环境保护的标准为由,将与本国产品类似的产品挡在门外,即使进口国有着极其充分的理由,在出口国看来,进口国仍然违背了国民待遇原则。
如《巴塞尔协定》第4条规定:缔约方有权禁止危险物质的进口并有义务禁止向拒绝进口危险物质的缔约方出口该物质,对于那些进口国未特别禁止的废弃物,出口国只有获得进口国的出面同意后才能出口。这与GATT第3条国民待遇原则形成了冲突。
3、与数量限制的一般取消原则的冲突
根据GATT第11条第1款规定:任何缔约国除征收税捐或其他费用以外,不得设立或维持配额、进出口许可证或其他措施以限制或禁止其他缔约国领土的产品的输入,或向其他缔约国领土输出或销售出口产品。许可证作为一种非关税壁垒, 是WTO 所禁止或限制的措施, 但许多国际环境条约都将其作为有效的与环保有关的贸易措施来加以规定。如1973年《濒危野生动植物国际贸易公约》第3条第4款规定对于该公约附录1列出物种的贸易必须事先获得进口与出口许可证,而且这些许可证只在例外的情况下才能签发,对于附录2列出的物种的贸易则必须获得出口许可证。这就与GA11第11条规定的一般取消数量限制原则产生了冲突。
4、争端解决方式的冲突
国际环境条约与WTO成员之间发生贸易与环境纠纷时,双方可能会分别选择对自己更有利的争端解决方式,而国际环境公约与WTO争端解决机制可能对此纠纷的解决有不同的规定,从而导致不同的裁决。

二、国际环境公约的贸易条款与WTO规则冲突的解决
WTO作为全球最大的贸易组织,它的主要职责是促进贸易自由化,确保环境保护政策不会成为贸易自由化的障碍。WTO不是环境保护机构,它所管辖的环境保护问题仅限于因贸易自由化而产生的环境问题。虽然WTO的现有规则中有环境保护的规定,特别是GATT第20条环境保护例外条款,为成员国实施正当的环境政策提供了法律依据,但是仍无法调和上述冲突。
从国际公法发展的历程来看,多元利益的博弈结果往往是产生新的契约,从而加强国际法制化的程度。因此,要协调贸易与环境的关系,解决与环境有关的贸易争端,可以建立一个独立的全球性的环境组织,整合现有的环境保护原则,制定全球性的环境公约,制定新的与贸易有关的环境措施,以消除环境公约中的贸易条款与WTO规则的冲突,促进贸易自由与环境保护的和谐发展。同时,应当赋予该环境组织有与WTO平等对话的权利,使得环境和贸易处于同等的地位,当全球性的环境公约的贸易条款与WTO规则发生冲突时,该环境组织有权就相关环境的贸易措施与WTO磋商解决。
贸易自由化与坏境保护之间的冲突问题是一个全球性问题,只有本着平等的国际经济新秩序、国际合作原则以及共同但有区别的责任原则,调整WTO协议和国际环境条约的关系,给予发展中国家经济和技术上的支持和帮助,在国际环境条约中规定适当倾向发展中国家的规定,加强发展中国家参与国际贸易的能力、开发利用环保技术生产产品和提供服务的能力,帮助发展中国家在实现经济发展的同时,实现贸易自由与环境保护的和谐发展。

2012年11月8日

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洪雅琴 律师
单位:上海诚达永华律师事务所
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