检察职能与司法行政管理职能分离
若干问题研究

　　　　　　　　 陈 儒


内容提要　检察活动管理方式行政化，使检察职能与检察院内部司法行政管理职能发生交叉、混合，造成了行政管理职能对检察职能的侵入和侵浸，掣肘了法律监督职能的充分发挥。实现检察职能与司法行政管理职能分离，必须坚持协调、高效、精减和渐进的原则，以强化检察权的司法性、实现检察官的内部独立性为核心目标，改革检察业务管理，引入司法管理方式，从而改变检察活动中单纯行政管理方式，还原司法管理方式，实现检察活动的司法化，保障检察监督职能有效行使。
关键词　行政化　检察职能　行政管理职能　检察官独立性　职能分离

正文
　　我国宪法规定，检察机关是专门的法律监督机关，担负着法律监督职责。检察机关在履行宪法赋予的法律监督职能时，也总要履行与法律监督有关的司法行政管理职能。但是由于当前我国检察活动管理方式行政化弊端的存在，使司法行政管理职能侵入、侵蚀了检察职能，造成了检察制度的变形，影响了检察机关检察职能的充分发挥。只有将检察职能与行政管理职能分离，才能还原和实现检察活动的司法性。因此，党的十六大报告明确提出了“改革司法机关的工作机制和人财物管理机制，逐步实现司法审判和检察同司法行政事务相分离”。本文拟就“检察同司法行政事务分离”的内在动因、核心目标、应遵循的基本原则及主要途径等若干问题试陈管见，以求教于大方之家，并期有裨于检察改革和司法实践。

一、检察活动管理方式行政化
-----检察职能同司法行政管理职能相分离的肇因
（一）检察权性质的准确定位是实现检察职能同行政管理职能相分离的认识基点
检察权性质的准确定位是检察理论研究的一个根本性问题，它决定着检察改革的方向，也构成检察改革的理论依据和实践支撑。实行检察职能同司法行政管理职能相分离，也必须以此为认识为基点，只有正确理解检察权的性质并予以准确定位，才能深刻认识检察职能同行政管理职能相分离的内在动因，并采取行之有效的分离措施。
对于检察权性质，目前学术界存在“行政权说”、“司法权说”、“双重属性说”和“法律监督权说”之分歧。“行政权说”从检察权具有的主动性、国家代表性、命令性和执行性特征上，认为检察权是行政权的一部分，检察官是行政官；“司法权说”认为检察权与审判权具有“接近度”，检察官与法官具有“近似性”，检察官虽非法官，但“如同法官般”执行司法领域内的重要功能，在有些国家，检察官被称为“站着的法官”；“双重属性说”认为检察权具有司法权和行政权的双重属性，但在体制上应将检察权定位为司法权，检察官定位为司法官；“法律监督权说”将检察权作为独立于司法权和行政权的第三种国家权力，是按照法律规定的范围和程序对司法行为和行政行为的合法性实行监督的法律监督权。
笔者认为，仅从其权力特点和行使方式的角度分析，检察权无疑具有司法性和行政性双重属性。但定位我国检察权性质，不仅要从权力本身发展的共同性规律出发，还要结合我国的具体实践，尤其要从我国的宪政体制和司法体制出发进行“应然性”分析，也就是说，必须用人民代表大会制度的“民主集中制”来解释我国检察权的性质和特征，而不应以“三权分立”学说作为“应然性”的依据来给我国宪法所确立的检察权定性，从而墨守司法权只是审判权的成规，否认检察权是司法权。根据我国的宪政体制及司法体制，我国宪政意义上的“司法权”就是审判权和检察权的统一。在此意义上，笔者认为我国检察权在基本性质上是法律监督权，在国家体制上仍属于司法权，在行使方式上具有司法与行政的双重属性。因此，对检察活动的管理模式就应既不同于行使行政权的行政机关，也应有别于行使审判权的法院，而应根据检察权的性质和特点，按照司法规律，以司法管理方式管理检察活动。
（二）违背司法规律，检察活动管理方式行政化，是检察职能同行政管理职能相分离的肇因
但是，检察制度在新时期重建以来，并没有按照司法规律建设检察机关，也没有按照司法管理方式管理检察业务，而是把检察机关视为行政机关，用行政机关的管理方式管理检察活动，形成了检察机关内部管理方式的行政化，造成了检察职能同内部司法行政管理职能的相互错位，影响了检察职能充分发挥。
1、检察活动管理方式行政化的涵义及形式
所谓检察活动管理方式的行政化，是指违背检察机关和检察权的性质和特征，按照行政体制的结构和运作模式建构和运行检察活动。它和法院的行政化共同构成我国的司法行政化问题。法院的行政化问题，众多学者俱已做过详细论述，而关于检察院的行政化问题，因对检察权及检察机关的性质在法理上一直没有澄清，且检察权在行使方式上确具司法性和行政性的双重属性，学者鲜有专门论述。同法院的行政化一样，检察院的行政化，也包括外部行政化和内部行政化。外部行政化表现在国家对检察机关的管理方式即检察机关的外部体制上，它涉及检察机关同其他国家机关的关系，主要表现在检察人事权（尤其是检察长及副检察长人选）和财权的行政任命和行政拨付制。外部行政的直接后果是制约了检察权外部独立的效果；内部行政化是指检察活动内部管理上的行政化，即本文所指检察活动管理方式的行政化。内部行政化主要有两种形式：一是检察职能与司法行政职能的合一，即检察业务活动的完全行政化，也就是说，对检察业务活动管理完全采取了行政模式，其弊端是司法行政管理职能同化了检察职能；二是检察机关内部行政管理方式违背司法机关行政管理特点和规律，或者完全行政机关模式化，或者带有行政模式的痕迹，其弊端是造成了司法行政管理职能对检察职能的制约、干扰和侵袭。在行政化的检察活动管理模式下，检察职能同检察机关内部的司法行政管理职能发生交叉和、混合（同一），使行政管理职能侵入、侵蚀了检察职能，颠倒了检察职能和司法行政管理职能的主次地位，造成检察制度的变形，使检察制度成为行政管理职能的附属，也从内部制约了检察权的独立行使。
2、检察活动管理方式行政化的主要表现及其弊端：
　　（1）办案体制完全行政化。长期以来，我国检察机关沿用的是以行政审批、集体负责为主要内容的办案机制，即检察权由检察机关通过层层审批的方式集体行使，再由检察机关整体承担办案的法律责任。《人民检察院刑事诉讼规则》第4条规定：“人民检察院办理刑事案件，由检察人员承办，办案部门负责人审核，检察长或者检察委员会决定”。在这种办案体制中，普通检察官只是案件承办人员，即行政垂直线上底部的一个点。检察官办案，决定权集中于检察长和检察委员会，部门负责人有审核权，这就使行使行政管理职能的副检察长、业务科（处）长成为决定案件的领导层，行政管理职能同化了检察职能。完全行政化的办案体制在司法实践中越来越多暴露出明显的弊端：一是“审而不定，定而不审”不符合司法活动直接性和亲历性的要求，难以保证诉讼决定和诉讼行为的正确性。二是造成了办案人员对领导的依赖，难以充分调动检察官的积极性与责任感，不利于培养精英型检察官。三是办案环节过多，造成办案效率低下，不符合诉讼经济原则。四是权责分离、责任不明，不利于错案追究责任制的落实。
（2）检察委员会构成和运作行政化。检察委员会是人民检察院在检察长主持下的议事决策机构，主要任务是按照民主集中制的原则，讨论决定重大案件和其他重大问题，是检察机关的最高决策机构。在完全行政化的办案体制下，检察委员会的成员几乎全部是检察机关的行政领导（检察长、副检察长、政治部及其他业务部门的负责人），检委会构成上的行政色化，使检委会在运作上也被打上了很深的行政化烙印。由于检委会委员都是行政领导，且存在行政隶属关系，行政职位高的委员的意见往往会影响甚至左右行政职位低的委员的意见。而行政职位低的委员也往往也会因为顾及领导关系而附合行政职位高的委员的意见，其结果就是，往往影响了检委会议事质量的提高。另一方面，对于一些有重大利害关系的案件，业务部门负责人或分管检察长在审核案件时，有是并不是因为案件重大、复杂或疑难，而是因为不愿承担领导责任，往往将案件提交检委会讨论决定，使检委会成了逃避责任的避风港。
（3）检察官任免行政化。根据《人民检察院组织法》，助理检察员由检察长直接任命，检察员由检察长提请同级人大常委会任命。但人大的任命实际上只是一种程序上的审查，检察官的任命事实上由检察院自由决定：首先由其所在业务部门的领导和院领导推荐，再由人事部门考察，然后由院党组最终决定。因此，一个检察官是否能够成为检察官或者继续成为检察官，在相当程度上是由其所在检察院内部的别处一些有行政职务的检察官决定的。因此，检察官在办案过程中，也势必会受到这种任免因素的影响。
（4）检察官惩戒手段行政化。根据《检察官法》，我国现行的检察官惩戒制度是一种内部的惩戒运行机制。这种内部的惩戒运行机制的重要弊端之一就是易产生部门保护主义，从而强化检察官对其所在部门及领导的行政依附性，使检察官在履行法律监督职责时有所顾忌或者因需“投桃报李”而不能严格执法和公正司法。
（5）检察官管理模式完全行政化。长期以来，在检察官的管理上，一直把检察官等同于检察院的其他工作人员，等同于行政机关的干部，完全采用行政管理模式进行管理。其中以检察官行政级别制最为典型。检察官管理模式的完全行政化，一方面，模糊了检察官同一般行政人员的界线，忽视了检察官的司法性，阻碍了检察官职业化进程；另一方面，检察官之间过分行政化的阶位关系，强化了上下级之间的等级服从和责任，增强了下级检察官对上级检察官的过分依赖性，使检察官的独立性难以保障。
（6）检察官职位范围宽泛化和缺乏分类管理。检察院内部由检察官、司法行政人员、书记员和法警组成，除行使检察权的检察长外，还有一些不行使检察权的司法行政人员，也具有检察官职位。由于没有建立检察官的分类管理制度，检察官职位范围宽泛化使我国检察官队伍非常庞大，检察官比例极不协调，影响了检察权的优化配置，妨碍了检察官素质的提高和办案效率。
检察活动管理方式行政化，使本应成为检察职能的支撑和附属的司法行政管理职能，在实际运行中却浸没了检察职能，掣肘了检察职能的发挥。必须实现这二种不同职能的分离，改变检察活动中单纯的行政管理方式，还原司法管理方式，实现检察活动的司法性。
二、强化检察权的司法性，保障检察权的独立性
-----实现检察职能同行政管理职能相分离的核心目标
　　检察活动管理方式行政化弱化了检察机关的司法性，而司法性的核心就是要保障检察权的独立性，因此实现检察职能同司法内部行政管理职能相分离，就必须以强化检察权的司法性、保障检察权的独立性来核心目标。
　　（一）检察权独立性是检察权司法性质的本质要求
　　独立行使检察权，是指检察机关依法独立行使检察权，只服从法律，不受其他机关、团体和个人的非法干涉。检察权之所以需要独立行使，一是因为法律监督需要一种独立性。二是因为检察机关侦查权尤其是职务犯罪侦查权的行使需要一种独立性保障。三是因为检察机关公诉权的行使应当具有独立性。四是因为司法审判权的独立有赖于检察权的独立性。但从根本上讲，检察权行使独立性，是为了保障司法公正，是其司法性的本质要求。因为检察权行使独立性创造了正确运用和实施法律的必要条件，它使检察官能够排除非法干预，以事实为根据，以法律为准绳，只服从法律，切实地贯彻法制原则。
检察机关的独立性，包括即外部独立和内部独立两个方面。外部独立性，指检察权运行过程遵循自身的规律而不受外部的非法干涉，它涉及在国家权力运作过程中与其他国家机关、团体和个人的关系。在一般意义上，检察权的独立行使，就是指检察机关的外部独立性。检察权的外部独立是一种集体独立，是检察机关独立行使检察权。　　　　　　　　　　
检察机关的内部独立，是指检察官的个体独立性，其主要意义是：第一、检察官的独立性是检察业务本身的特点和规律的要求。检察权以公诉权为基本构成，而公诉是一种司法性很强的活动，是以亲历性为基础的个人判断和个体操作，赋予检察官独立性，可以防止“审而不定，定而不审”的有悖司法认识规律的做法，从而提高检察官的积极性和创造性。第二、检察官独立性是防止不正当干预的重要条件，有助于保障检察权的公正行使。第三、检察官独立性有利于保障诉讼效率。司法的效能，要求办案检察官的职务行为直接产生职务上的效力，而应避免环节过多，造成决定和行为实施迟缓。第四、检察官独立是检察机关集体独立的基础，没有检察官个体独立，检察机关集体独立则得不到有效保障。但是，检察官独立不同于“除了法律没有上司”的法官独立，它要受到“检察一体制”的限制。所谓“检察一体制”，是指检察机关上下形成一个整体，统一行使检察权，对内要求上命下从的领导关系，检察官服从检察长、下级检察官服从上级检察官的命令，对外则要求“检察权的行使保持整体的统一。因此，检察机关的内部独立是有限的，不充分的。检察官在执行职务时，需接受上级的指示，其行为只具有一定程度上的独立性，即相对独立性。“检察一体制”虽然限制了检察官执行职务的独立性，但并未否定检察官的独立性，在一定的条件下，他可以合法地对抗检察长的指令，如享有消极抗命权或积极抗命权。　　
　　 （二）我国检察机关独立性缺乏有效保障
　　 检察机关依法独立行使检察权，是我国宪法和法律所确认的检察权行使原则。与国外检察权的独立行使相比，我国检察权的独立性具有自身的特点：一是检察机关相对于执政党与权力机关是不独立的。我国宪法和法律对检察机关独立性的表述是：“人民检察院依照法律规定独立行使检察权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。二是检察管理体制的行政化使检察权的行使受制过多，检察权的外部独立难以得到有效保障。三是检察官的内部独立性尚未获得法律的确认。在我国，宪法、司法机关组织法和诉讼法规定了人民检察院依法独立行使职权，这种独立性，是一种集体独立，也就是外部独立，而非个人独立即官员独立。在现行体制中，检察官受检察长领导，任何检察活动应服从检察委员会的决定，虽然检察官也是检察权行使的主体，但在法律制度上还没有确立检察官在检察机关内部的独立性，也就是说，法律还没有赋予检察官合法对抗行政指令权的能力。同时，诉讼法还是以人民检察院而非检察官为诉讼主体，检察官是检察院意志的执行者，其本身在诉讼法上还缺乏独立的地位。
综上所述，我国检察制度在新时期重建以来，完全以行政管理方式而不注意按照司法规律管理检察业务，使它难以做到“独立行使检察权”，难以做到“严格执法”，难以保证检察官的高素质，确是我国检察制度建设的一个重要教训。因此，作为检察改革的重要举措，实现检察同行政管理职能相分离，必须以强化检察权的司法性，保障依法独立行使检察权，实现检察官的司法官化为核心目标。
三、改革检察业务管理　引入司法管理方式
-----检察职能同司法行政管理职能分离的根本途径
实行检察职能与行政管理职能相分离，必须以改革检察业务管理，引入司法管理方式为根据途径，主要措施如下：
（一）重新配置检察权，改革办案体制，进一步完善主诉检察官制
改革目前完全行政化的办案体制，就要对检察权进行重新配置。借鉴国外检察制度，结合我国司法制度的特点，笔者建议对检察权可实行“三级配置”制，即明确规定检察委员会、检察长、检察官在检察工作中的权限和职责，逐步取消业务部门建制，变助理检察员为检察官助理，实行主诉检察官直接对检察长负责的办案体制，其核心是进一步完善主诉检察官制。
主诉检察官制是指在检察长领导下，在公诉部门实行的以主诉检察官为主要负责人的检察官办案体制。实行主诉检察官制，就是要打破检察活动中单纯的行政管理模式，引入司法管理方式，使检察官成为对办理案件有一定决定权和独立性的检察权行使主体，形成以主诉检察官为主要责任人，权责统一的新的办案体制。主诉检察官制2000年在全国推行以来，在提高办案质量、造就高素质的公诉队伍、明确办案责任，落实错案追究制等方面取得了较好的效果，在一定程度上克服了行政化的办案体制所固有的一些弊端。但是，由于目前缺乏明确的法律规范和成熟的理论指导，在主诉检察官制的一些理论和实践问题上争议较多，分歧较大，影响了主诉检察官制的深入推行，使设立此项制度的初衷没有得到充分实现。
笔者认为，主诉检察官制的推行无疑是正确的，它适应了刑诉法制度发展和司法实践的需要，是实现检察职能同司法行政管理职能相分离必要和重要的举措。以“主诉检察官制的设定没有法律依据、主诉检察官的职责范围界定不清、主诉检察官的难以统一”为理由反对推行此项制度的同志，没有深刻认识到主诉检察官制的制度价值，也没有用发展的眼光看待此项改革及整个检察体制改革。因此，正确的做法不是否定和反对此项改革，当务之急是对主诉检察官制做进一步的完善：
1、修改《人民检察院组织法》及《检察官法》，明确规定检察官的内部独立性，为主诉检察官制的推行提供坚实的法律依据，同时也是为检察职能同司法行政管理职能相分离提供法律依据。
2、完善检察官具体职权的设置，进一步理顺检察官同业务部门负责人、检察长和检察委员会的关系。解决主诉检察官制的法律依据问题后，根据相当性和渐进性的原则，逐步扩大检察官的职权，同时逐步限缩业务部门负责人、副检察长及检察长和检察委员会的职权，直到取消业务部门副检察长建制，最终将检察权主要配置给检察长及检察委员会，并明确规定各自职权范围、建立健全责任制度，切实做到权责统一。
陕西省人大


西安市城市房屋租赁条例
陕西省人民代表大会


（1997年4月3日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过1997年5月31日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城镇规划区内的房屋租赁。
第三条 本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本条例所称房屋租赁，是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。
法律、法规对房产管理部门直接管理的国有公房的住宅房屋的租赁、单位自管公房的住宅房屋的租赁以及对房屋租赁另有其他规定的，从其规定。
第四条 房屋租赁应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、公平、互利和诚实信用、协商一致的原则。
第五条 市房产行政管理部门是本市房屋租赁的主管部门，其派出的房屋租赁管理机构办理房屋租赁管理的具体工作。
阎良区、市辖县房产行政管理部门主管本辖区内的城市房屋租赁。
城市规划、土地、工商、物价、公安等行政管理部门在各自职责范围内，协同房产行政主管部门做好房屋租赁管理工作。

第二章 登记管理
第六条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋出租人应当在房屋租赁合同签订之日起三十日内，向市房产行政管理部门的房屋租赁管理机构或者阎良区、市辖县房产行政管理部门（以下统称房屋租赁管理部门）登记备案。
以与他人合作、合伙、合资、联营或者承包给他人经营，变相出租、转租房屋的，按照房屋租赁进行登记管理。
第七条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）房屋租赁登记申请书；
（二）房地产权属证书或者证明其房屋产权、使用权合法的有效证件；
（三）出租人、承租人的身份证件或者其他合法证件；
（四）出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的证明；
（五）出租委托代管房屋，须提供委托人授权出租的证明；
（六）书面租赁合同；
（七）转租房屋，转租人应当提供出租人同意的书面证明；
（八）法律、法规规定房屋租赁应当提交的其他证明文件。
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房屋所有权证或者其它合法权属证明的；
（二）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（三）房屋权属有争议的；
（四）属于违法、违章建筑的；
（五）不符合房屋安全标准的；
（六）已抵押而未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。
第九条 房屋租赁管理部门自接到房屋租赁登记申请之日起五日内，对符合本条例规定的应予登记，发给《房屋租赁证》；对不符合本条例规定的不予登记，并书面答复申请人。申请人对答复不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
《房屋租赁证》是居住和生产、经营场所的有效凭证，不得伪造、涂改、转借、转让。
第十条 房屋租赁合同变更或者期满、解除的，出租人应当在三十日内到房屋租赁管理部门办理变更登记或者注销登记手续。
第十一条 市房产行政管理部门应当会同市物价管理部门根据房屋租赁市场价格水平，定期公布住宅和非住宅房屋租赁指导租金。
第十二条 房屋租赁应当依法纳税，并按国务院和省人民政府的规定缴纳有关费用。
第十三条 房屋租赁双方应当如实向房屋租赁管理机构申报租金。对隐瞒、虚报租金的，按照指导租金计算收缴税费。

第三章 租赁合同
第十四条 房屋租赁当事人双方必须签订租赁合同。租赁合同应当使用统一规范的合同文本，载明下列主要内容：
（一）出租人、承租人的姓名或者名称及住所；
（二）房屋的位置、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）修缮责任；
（七）变更、解除合同的条件；
（八）违约责任；
（九）合同纠纷的解决方式；
（十）双方约定的其他事项。
第十五条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满前三个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十六条 房屋所有权人在房屋租赁期限内将房屋所有权转让给他人的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
第十七条 在房屋租赁期限内出租人死亡或者依法变更的，其继承人或者变更后的出租人应当继续履行原租赁合同；出租方为法人，依法终止或者解散的，应当按照合同约定解除租赁关系。
第十八条 住宅用房在租赁期限内承租人死亡的，与其共同居住或者共同承租的其他人可以继续履行原租赁合同。
承租方为法人，由于依法变更致使不能履行租赁合同或者依法解散、终止的，应当按照合同约定解除租赁关系。
第十九条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同的；
（二）因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的；
（三）当事人双方协商一致的。
因变更或者解除租赁合同，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方承担相应的赔偿责任。

第四章 当事人权利与义务
第二十条 出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人。未按期交付或者交付的房屋不符合合同约定的，出租人应当承担违约责任。
第二十一条 出租人在房屋租赁期限内，拆除、改建、扩建出租房屋的，应当征得承租人同意。
第二十二条 出租人在房屋租赁期限内，未经承租人同意不得提前收回出租的房屋。
第二十三条 在房屋租赁期限内，因房屋自然损坏影响正常使用的，承租人应当通知出租人及时修缮，出租人不及时修缮，造成承租人财产损失或者人身伤亡的，出租人应当承担相应的法律责任。
第二十四条 在房屋租赁期限内，出租人转让出租的房屋，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十五条 承租人必须按照房屋租赁合同的约定使用房屋，交纳租金。
第二十六条 承租人在房屋租赁期限内，未经出租人同意，不得将承租的房屋转借或者与他人调换使用。
第二十七条 承租人应当保持所承租房屋及附属设施完好。未征得出租人书面同意，不得擅自拆除、改建、扩建或者装修承租的房屋。
第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人负责赔偿：
（一）擅自将承租的房屋转租的；
（二）擅自将承租房屋转借给他人或者调换使用的；
（三）擅自拆改结构、扩建或者装修承租房屋的；
（四）擅自改变承租房屋用途的；
（五）拖欠租金累计六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定可以收回出租房屋的其他情形。
出租人发现承租人利用承租房屋进行违法活动的，应当及时向有关部门报告。
第二十九条 房屋租赁当事人发生争议，应当协商解决；协商不成的，可以向房屋租赁管理机构申请调解或者向人民法院提起诉讼。
第三十条 房屋租赁合同期满或者房屋租赁合同解除、终止，承租人应当按时退还承租房屋。
第三十一条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，在办理房屋租赁登记手续时，应当按照规定缴纳土地收益金。

第五章 转 租
第三十二条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第三十三条 承租人在房屋租赁期限内，征得出租人书面同意，并对房屋的使用、收益分配等协商一致后，方可将承租房屋的部分或者全部转租给他人。受转租人不得将承租的房屋再行转租。
房屋转租应当签订转租合同，转租人应当按照本条例第六条规定办理登记手续。
第三十四条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十五条 转租合同生效后，转租人按照合同约定，享有出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十六条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同相应变更、解除或者终止，并应按照本条例第十条规定办理变更登记或者注销登记手续。

第六章 法律责任
第三十七条 违反本条例第六条、第三十三条第二款的规定，出租、转租房屋未办理登记手续的，责令限期补办登记手续，没收违法所得，并处以警告、违法所得百分之十至百分之三十的罚款。
违反本条例第十条、第三十六条规定，不办理变更登记或者注销登记手续的，按逾期租金额处以百分之十至百分之三十的罚款。
第三十八条 违反本条例第八条规定出租房屋的，除责令停止出租外，没收违法所得，并处警告或者违法所得一倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例第九条第二款规定，伪造、涂改、转让、转借《房屋租赁证》的，除注销其《房屋租赁证》外，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款；没有违法所得的，处以五百元以上、一万元以下的罚款。
第四十条 违反本条例第十三条规定，隐瞒、虚报租金的，由房屋租赁管理部门按照指导租金处以隐瞒、虚报期间租金额一倍以下的罚款；税务部门依照税法规定予以处理。
第四十一条 本条例所规定的行政处罚，由市房产行政管理部门或者其依法委托的组织执行；阎良区、市辖县由其房产行政管理部门执行。
当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千元以上、对单位处以三万元以上的罚款，当事人有权要求举行听证。
第四十二条 承租人利用承租房屋进行违法活动的；出租人明知承租人利用租赁房屋进行违法活动，不向有关部门报告或者参与其活动的，由有关部门依照法律、法规的规定进行处理。
第四十三条 拒绝、阻碍房屋租赁管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 房屋租赁管理工作人员必须经过培训，持证上岗，执行公务时必须佩戴标志，出示证件。
房屋租赁管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在的行政管理部门或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十五条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第四十六条 本条例自公布之日起施行。
本条例实施前已经建立房屋租赁关系的，应当在本条例生效之日起九十日内依照本条例的规定进行登记。




1997年5月31日