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中国人民银行关于贯彻财政部《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知

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中国人民银行关于贯彻财政部《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知

中国人民银行


中国人民银行关于贯彻财政部《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知

1989年1月28日,中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列城市分行:
为贯彻国务院国发〔1985〕63号文件精神,加强国营商贸金融企业固定资产管理和经济核算,财政部颁发了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》,现转发给你们,并就有关事宜通知如下,请认真贯彻执行。
一、各级行从一九八九年一月一日起执行新的固定资产划分标准,即单位价值在500元以上,使用年限在一年以上的房屋、建筑物、各类设备以及低于标准、但财政部门专项规定作为固定资产管理的财产均为固定资产。现有的固定资产仍按原标准进行管理。
二、从一九八九年一月一日起实行《国营商贸金融企业固定资产分类折旧办法》,原综合折旧办法同时废止。
固定资产分类折旧办法由各一级分行具体组织实施。各类固定资产的年折旧率,由一级分行根据固定资产原值减去净残值后的余额和折旧年限确定,下发所属单位执行。
根据人民银行的情况,实行分类折旧办法后,固定资产折旧仍按季提取并计入成本。
各类固定资产的折旧年限,按照《国营企业固定资产折旧试行条例》所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》执行。表中所列电子计算机折旧年限,国务院办公厅国办发〔1986〕92号文件已做补充规定,即微型计算机(含单板机、电子记帐机等专用机)折旧期为六年,小型计算机系统折旧期为七年,大、中型计算机系统折旧期为九年。
各类固定资产的净残值比例,在原值3%至5%的范围内,由一级分行确定,报当地中央企业财政驻厂员机构备案。固定资产的净残值比例需要低于原值3%或高于原值5%的,须报当地中央企业财政驻厂员机构同意后执行。
三、实行固定资产分类折旧办法后,按分类折旧办法比按综合折旧办法少提取折旧的行,其少提数额,在一九九三年底前可以分季综合补提,并在“0364营业支出”科目“固定资产折旧费”帐户后增设“补提折旧费”帐户单独反映。
四、现行《中国人民银行财务管理制度》有关章节的规定将做相应修改,凡与本通知不一致的,均以本通知为准。

附一 财政部关于印发《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》的通知1988年10月13日 (88)财商字第474号
国务院有关部、委、局、总公司,中国人民银行,各专业银行,中国人民保险公司,中国国际信托投资公司,中国新技术创业投资公司,华能金融公司,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为了贯彻国务院国发〔1985〕63号文件精神,加强国营商贸金融企业固定资产管理和经济核算,我们制定了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》,现印发给你们,请贯彻执行。
实行固定资产分类折旧办法后,国营商贸金融企业要严格按照国务院发布的《国营企业固定资产折旧试行条例》和财政部制定的《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》,核算固定资产折旧。按分类折旧办法比按综合折旧办法少提取折旧的企业,其少提数额,经企业主管部门审查,并报同级财政部门批准,在一九九三年底前可以补提,在成本(费用)中单独反映。一九九四年一月一日起不再补提。

附二 国营商贸金融企业固定资产折旧办法

第一章 总 则
第一条 根据国务院国发〔1985〕63号《国营企业固定资产折旧试行条例》(以下简称“试行条例”)制定本办法。
第二条 为了加强固定资产管理,正确计提折旧,合理使用折旧基金,促进企业固定资产更新改造,从一九八九年一月一日起,所有实行独立经济核算的国营商业、粮食、外贸、金融、保险企业停止实行综合折旧办法,改按“试行条例”的规定,实行分类折旧并建立健全固定资产和折旧基金的管理责任制。
第三条 固定资产折旧应按国家规定提取和使用。

第二章 提取折旧的范围
第四条 “试行条例”所称“固定资产”,商业、粮食、外贸企业是指单位价值在800元以上,金融保险企业单位价值在500元以上,使用年限在一年以上的房屋、建筑物、各类设备以及虽达不到上述标准,但财政部门专项规定作为固定资产管理的财产。虽符合固定资产标准,但经财政部门专项批准不作为固定资产管理的除外。
第五条 下列固定资产应当提取折旧:
一、房屋和建筑物;
二、在用的各类设备;
三、季节性停用和大修理停用的设备。
第六条 下列固定资产不得提取折旧:
一、土地;
二、通过局部轮番大修实现整体更新的固定资产,包括企业的道路、围提、驳岸、露天地坪、贮池(槽)、码头、护岸、护坡,以及其他经财政部审查同意通过轮番大修实现整体更新的固定资产;
三、未使用和不需用的设备;
四、建设工程项目,未正式交付使用以前试用的固定资产。
第七条 企业为开发新产品、新技术和实现会计电算化而购置的测试仪器、试验装置、微型电子计算机等设备,其购置费按照国家规定已在成本(费用)中列支的,这类固定资产应单独列出,视作已提足折旧的固定资产,不提取折旧。
第八条 连续停业一个月以上的企业,其设备在停用期间不得计提折旧。处于半停业状态的企业的各类设备,除国家另有规定者外,减半提取折旧。
第九条 企业通过租赁方式租入的固定资产,租赁期满产权归承租方的,应由承租企业计提折旧。租赁费中按规定列入成本(费用)的部分,应视同提取的折旧。
企业租赁的固定资产,产权仍属出租方的,由出租固定资产的企业计提折旧,在租赁费收入中补偿。
第十条 帐面已经提足折旧的固定资产,不再提取折旧。但在一九八九年以前已经达到规定的使用年限的固定资产,如果性能尚好,仍需继续使用,经同级财政部门(中央企业经当地中央企业财政驻厂员机构,下同)批准,可在一九九三年底以前继续按原值和规定的标准提取折旧。从一九九四年一月一日起不得再提取折旧。
第十一条 由于社会技术进步必须由先进设备替换的落后设备,以及由于能源消耗高按国家规定应予淘汰的设备,由企业报主管部门和同级财政部门审查批准予以提前报废,其未提足的折旧,可以补提。
确属产品质量问题造成提前报废的设备,其未提足的折旧,经企业主管部门和同级财政部门批准,可以补提。
由于企业经营管理不善等原因造成提前报废的固定资产,其未提足的折旧不再补提。

第三章 计算、提取折旧的依据和方法
第十二条 计算折旧的依据为固定资产原值。
用基本建设拨款或基本建设贷款购建的固定资产,以建设单位交付使用的财产明细表中确定的固定资产价值为原值。
用专项拨款、专用基金和专项贷款购建的固定资产,以实际购建成本为原值。
有偿调入的固定资产和以融资租赁方式租入的固定资产,以实际调入或购置价格,加上包装费、运杂费和安装费后的价值为原值。
无偿调入的固定资产,按调出单位的帐面原值减去原来的安装成本,加上调入单位安装成本后的价值为原值。
通过改建、扩建后增值的固定资产,应以增值后的新价值为原值。
企业接受赠送和从海外分支机构调回的固定资产,应根据其技术性能和新旧程度按现值估价确定原值。
第十三条 企业计算、提取固定资产折旧,采取平均年限法(即直线法,下同)和工作量法。财政部另有规定的除外。
第十四条 下列专业设备的折旧,按工作量法计算、提取:
一、客、货运汽车的折旧根据单位里程折旧额和实际行驶里程计算、提取;
二、大型吊、运设备按每台班折旧额和实际工作台班计算、提取。
不具备单独核算条件的客、货运汽车和大型吊、运设备,经同级财政部门同意,也可按平均年限法计提折旧。
第十五条 除第十四条规定者外,其余固定资产的折旧,均按平均年限法计算、提取,即根据固定资产原值、规定的折旧年限和净残值比例,每年均等计算、提取。
第十六条 固定资产折旧应按月提取,并计入当月成本(费用)。
按季核算成本(费用)的企业,可按季提取和计入该季成本(费用)。
新购建的固定资产应从购建入帐后的下月开始计提折旧,至提足折旧或按规定停止计提折旧时止。
第十七条 季节性使用的生产、加工设备,其全年应提折旧,要在生产、加工期内全部提足,计入生产期的成本(费用)。
季节性使用的空调、采暖设备,其全年应提折旧,应按十二个月均等提取。

第四章 折旧率和单位折旧额
第十八条 各类固定资产的折旧年限根据各类固定资产实物磨损和自然损耗价值的大小分别确定。具体折旧年限按“试行条例”所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》执行。
第十九条 固定资产的折旧率和单位折旧额,分别按下列办法确定:
一、平均年限法的年折旧率,根据固定资产原值减去净残值后的余额和折旧年限确定。
计算公式为:
固定资产年折旧率=(1-预计净残值率)/规定的使用年限×100%
固定资产月折旧额=固定资产原值×年折旧率/12
固定资产季折旧额=固定资产月折旧额×3
二、工作量法的折旧额按照设备的原值减去净残值后的余额和规定的总工作量确定。
计算公式为:
(一)单位里程折旧额=(原值-预计净残值)/规定的总行驶里程
(二)每台班折旧额=(原值-预计净残值)/规定的总工作台班数
第二十条 固定资产的净残值为残值减去清理费用后的余额。
第二十一条 各类固定资产的净残值比例,在原值3%至5%的范围内,由企业主管部门确定,报同级财政部门备案。
某些固定资产的净残值比例需要低于原值3%或高于原值5%的,须报经同级财政部门同意。
第二十二条 符合本办法第十一条第一款、第二款规定提前报废的固定资产,其未提足的折旧,根据该项固定资产在用期间已提折旧和从购置到报废的月数,计算补提。
计算公式为:
月补提折旧额=(在用期间已提折旧额)/在用期间月数
补提期月数=(应提折旧额-已提折旧额)/月补提折旧额

第五章 折旧基金的使用
第二十三条 折旧基金是企业固定资产更新改造资金的主要来源。企业提取的折旧除交纳能源交通重点建设基金和按国家规定用于归还贷款以及用于交纳租赁费外,应按规定专项用于企业固定资产的更新改造,不得挪作它用。
第二十四条 企业的折旧基金可以同企业留利中的生产发展基金或业务发展基金统筹安排,用于企业固定资产的更新改造。
第二十五条 提取大修理基金的企业,在保证正常大修理的前提下,可将大修理基金同折旧基金统筹安排使用。
第二十六条 企业的营业性固定资产同非营业性固定资产所提折旧应分别管理。营业性固定资产所提折旧不得用于非营业性固定资产(包括职工宿舍、食堂、托儿所、俱乐部等)的新建、扩建、改建或购置。
第二十七条 折旧基金由企业按规定掌握使用。企业主管部门不得平调、集中企业的固定资产折旧基金。
第二十八条 企业之间可以在自愿互利的基础上有偿调剂资金,集中用于固定资产更新改造。

第六章 折旧基金的管理和监督
第二十九条 企业要建立健全经济责任制,加强对固定资产的日常管理,编制长期和年度的固定资产更新改造计划,及时办理固定资产报废、改造、更新。
第三十条 企业经理(厂长、行长)对本企业固定资产和折旧基金的管理、固定资产更新改造负直接领导责任。
第三十一条 企业主管部门对本系统企业固定资产折旧基金的使用、固定资产更新改造计划的执行情况和经济效益负责进行监督和指导。
第三十二条 财政、税务、审计部门有权对所辖管区内企业折旧基金的提取、使用以及更新改造计划的执行情况进行监督、检查。
第三十三条 企业必须接受监督、检查,如实反映情况和提供资料。
第三十四条 对违反本办法,有下列行为之一者,应按“试行条例”有关规定办理:
一、任意改变国家统一规定的固定资产分类折旧年限或总工作量,多提或少提折旧的;
二、自行扩大折旧基金使用范围,挪用折旧基金的;
三、盲目购建固定资产,造成严重损失浪费的。

第七章 附则
第三十五条 提取大修理基金的企业,仍按现行规定比率提取。未经财政部同意,不得自行多提或少提大修理基金。
第三十六条 某些固定资产需要调整折旧年限的,须经财政部批准。
第三十七条 商业、粮食、外贸、金融、保险系统所属工业企业的固定资产折旧,可按财政部(86)财工字第106号文件颁发的《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》执行。
第三十八条 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)可按本办法的规定制定具体实施办法,抄财政部备案。
各商贸金融主管部门可按办法规定对直属企业制定具体实施办法,抄财政部备案。
第三十九条 本办法解释权属财政部。
第四十条 本办法从一九八九年一月一日起执行。

附三 财政部关于《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》的说明1988年10月13日
国务院一九八五年以国发〔1985〕63号文件发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》(以下简称“试行条例”),并要求在一九八八年至一九九零年期间分批调整非工交企业的折旧率。根据国务院文件精神,我部决定从一九八九年起对国营商贸金融企业按“试行条例”的规定实行分类折旧办法。为此,我们制定了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》(以下简称“办法”)。
长期以来,国营商贸金融企业一直实行综合折旧办法,折旧率一般在4%—5%。综合折旧办法,计算比较简便,但弊病较多,主要是不能正确反映企业各类固定资产的更新周期或使用年限,不利于准确计算折旧,不利于固定资产更新改造,不利于加强固定资产管理。目前国营工交企业已全部实行分类折旧办法。国营商贸金融企业改综合折旧为分类折旧已势在必行。商贸金融企业情况比较复杂,固定资产折旧和更新改造上的问题比较多,需要在“办法”中加以调整、补充。现将主要情况说明如下:
一、关于固定资产的标准问题。现行制度规定国营商贸金融企业固定资产的标准是单位价值在200元、500元以上,使用年限在一年以上的房屋、建筑物及各类设备。几十年来,这个标准一直未作调整。特别是近年来受价格因素影响,固定资产单位价值上升较多,现行标准显然偏低。“办法”将固定资产单位价值标准商业、粮食、外贸企业调整为800元,金融、保险企业调整为500元。
二、关于使用年限已满的固定资产继续提取折旧的问题。按综合折旧办法,在用的固定资产不论使用年限是否已满均可提取折旧,改分类折旧办法后,达到规定使用年限的固定资产原则上不能再提取折旧。“试行条例”发布时,考虑到企业有些固定资产虽然已到使用年限,但性能尚好,且暂时无法更新,为了增加企业更新改造资金来源,国务院规定一九九○年以前对这些固定资产可以继续提取折旧。鉴于国务院的规定是一九八五年作出的,而商贸金融企业将从一九八九年才开始实行分类折旧,因此“办法”将继续提取折旧的期限推迟到一九九三年底,以促进商贸金融企业固定资产更新改造。
三、关于季节性固定资产折旧问题。“试行条例”规定季节性使用的生产、加工设备应在生产期内提足全年应提折旧。这对于正确核算产品成本是必要的。但商贸金融企业一般全年营业,有些固定资产则季节性使用,如空调设备、采暖设备,如果也在使用期提足全年折旧,不利于考核营业成本和同口径比较,因此“办法”规定这类固定资产应按十二个月均等计提折旧。
四、关于固定资产折旧年限问题。“试行条例”所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》对各类固定资产折旧年限作了明确规定。据了解商贸金融企业有些固定资产实际折旧年限与规定年限差距较大,应作适当调整。但如果允许企业或地方自行调整,容易造成失控。为此,“办法”规定某些固定资产折旧年限可作适当调整,但须经财政部批准。
五、关于营业性固定资产与非营业性固定资产折旧分别管理问题。长期以来,国营商贸金融企业营业性和非营业性固定资产折旧一直统在一起使用,结果营业性固定资产更新改造得不到保证。鉴于这种情况,“办法”明确规定了营业性固定资产所提折旧不得用于非营业性固定资产购置。
六、关于主管部门集中折旧问题。国务院曾经明确要求企业主管部门不再集中企业的折旧基金。但目前各级商贸金融企业主管部门集中企业折旧的现象仍很严重。为了促进政企分开,增强企业自我改造能力,“办法”规定企业主管部门不得平调、集中企业的固定资产折旧基金。

附四 财政部关于贯彻《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知1989年12月4日 (88)财商字第574号
国务院有关部、委、局、总公司,中国人民银行,各专业银行,中国人民保险公司,中国国际信托投资公司,中国新技术创业投资公司,华能集团公司,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
我部于十月十三日颁发了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》,规定从一九八九年一月一日起执行,现就各地区、各部门在贯彻《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》中提出的一些问题通知如下:
一、企业从一九八九年一月一日起执行新的固定资产划分标准,但现有的固定资产不按新标准调整,仍按原标准进行管理。
二、企业实行固定资产分类折旧以后,分类折旧额低于综合折旧额补提折旧差额时,应按月(季)综合补提一笔,不需分类补提。
三、国营商贸金融企业改固定资产综合折旧为分类折旧,是固定资产折旧制度的一项重要改革,各地区、各部门应当认真组织所属企业实施,并将具体实施办法及时报送我部备案。
附:五 国务院关于发布《国营企业固定资产折旧试行条例》的通知(略)


营口市国有小企业股份合作制改组暂行办法

辽宁省营口市人民政府


营口市国有小企业股份合作制改组暂行办法

(一九九五年十一月二十八日市人民政府发布营政发[1995]53号)


第一章 总则

第一条为适应社会主义市场经济需要,进一步明晰产权关系,完善企业内部激励机制和约束机制,搞活国有小企业,根据《辽宁省城镇企业股份合作制试行办法》,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条本办法适用于我市国有小企业。

第三条国有小企业试行股份合作制的目的是:通过企业购股和职工购股入股方式,置换国有产权,确保国有资产保值增值,实现企业改制转制,探索公有制多种实现形式,促进产业结构调整。

第四条国有小企业改组股份合作制,要保证国有资产不受损失,防止低价甩卖,避免国有资产流失。

第二章 产权界定及国有资产置换

第五条国有小企业改组为股份合作制企业,必须经职工大会或职工代表大会讨论通过,由企业提出申请,征得主管部门同意后,报同级经委批准后实施。

第六条国有小企业必组为股份合作制企业,必须进行清产核资,由具有资格的专职资产评估机构按照《国有资产评估管理办法》,对企业进行资产评估。

第七条国有小企业产权划归企业职工集体所有的部分,不属于国有资产置换范围。

国有小企业租赁经营或承包经营期间的资产增值(不含国家让利和减免税形成的资产),按合同规定留给徂赁承包方的,划归企业职工集体所有。

第八条企业使用的土地要进行单独估价立帐,显化资产价值量,未转睛、抵押和改变用途的,仍按划拨土地使用权使用。

第九条国有小企业改组为股份合作制企业,国有资产出售方须支付给改组企业以下各项费用,并从评估后的企业国有资产中扣留。

(一)改组前企业负担的离、退休职工医疗费,按改组前一年全市或市(县)、区离、退休职工年平均医疗费支出和本企业离、退休职工人数及全市或市(县)区离退休职工平均寿命期15年计算;

(二)工伤、职业病职工医疗费按15年计算;

(三)因公和非因公死亡职工遣属各项补助费按平均10年计算;

(四)改组前列入编外的放第假职工和精神病患者的安置费按实际就业年限计算,按规定在企业提前退休职工安置费按平均5年计算;

(五)改组前参加职工退休养老保险统筹的企业欠缴的退休统筹费,按实扣留;改组前企业未参加职工退休养老保险统筹的,按规定补缴1992年7月1日后的退休统筹费;

(六)按规定其它应从国有资产中扣留的费用。

第十条国有资产置换可采取下列方式:

(一)全额置换。按确定的置换底价,由企业职工出资全额购买;

(二)部分置换。由企业与国有资产管理部门商定,部分由职工出资购买,暂时职工无力购买的部分,留给企业有偿使用,缴纳资产占用费。资产占用费可由双方协商确定,也可与企业税后净利润挂钩。其公式是:资产占用费=净利润/企业资本金*占用国有资本金/2。企业应按协议限期购买其余部分国有资产。

(三)由企业与国有资产管理部门商定,部分由职工出资购买,部分转为股权。转股部分应确定投资主体,以法人股形式投入企业。但国有资产转作法人股部分,一般不应超过企业总股本的30%;

(四)对净资产减扣留后为负值的资不抵债的国有企业,可以实行“零”字出售给该企业全体职工。

第十一条企业职工出资置换国有资产的收入,原则上由国有资产管理部门授权企业主管部门收回,专项流转使用,也可以通过金融机构委托贷款给企业有偿使用三年,利息按银行同期贷款利息计算,利息收入增加专项积累,滚动使用。对确有特殊困难的企业,利息可酌情减免。

第三章 股权转让

第十二条改组后的股份合作制企业,应建立股东名册,股东持股不印制股票,只发给股权证明,不上市流通。法人持有的股权,经批准可在产权市场交易。

第十三条职工个人股不得退股。职发发生调离、除名、辞职、退休、死亡等情况时,经董事会批准,可在企业内部转让股权。

第四章 财税制度

第十四条国有小企业改组为股份合作制企业,原财税关系不变,原企业主管部门仍衽待业管理,企业须按原规定交纳管理费。

第十五条国有资产占用费计入企业成本,其税后利润按下列程序分配:

(一)弥补按规定应在税后弥补的前期亏损;

(二)提取不低于10%的公积金(其公积金达注册资本50%时,可不再提取);

(三)提取盈余公积金;

(四)提取不高于公积金比例的公益金;

(五)分红基金。

第十六条企业发发生亏损按下列顺序承担:

(一)公积金;

(二)盈余公积金;

(三)普通股股本金增值;

(四)职工股本金、法人股股本金共同按比例承担。

前项不足,由后项接续。

第十七条国有小企业改组为股份合作制企业后,企业可自主确定工资总额计划,但须报劳动部门备案。税务部门在计算企业应纳税所得额的工资扣除额时,按标准计税工资扣除。

第十八条个人从股份合作制企业取得的股息、红利收入按下列规定征收个人所得税:

(一)只得股息不分红或只分红利不得股息的,其年股息率(或红利率)不超过15%的所得,免征个人所得税,超过部分按规定征税。

(二)既得股息又得红利的,股息所得按上述规定执行,红利所得按个人所得税法规定执行。

(三)职工个人股息或红利收入用于转增股本部分不计征个人所得税,清算返还这部分股本时按20%的比例税率计征个人所得税。

第十九条国有小企业改组为股分合作制后,原免缴能源交通重点建设基金和预算调节基金的,继续免缴。

第二十条实行股份合作制的国有企业,转制前无所得税 &127;或所得税应交额在10万元以下的,转制后免征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年;转制前应交所得税额超过10万元的,以94年实际应交额为基数,转制后超基数部分免征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年。

改制时净资产为负值或减扣留后为负值的国有企业,可按改制时确认的数额由免征所得税弥补,待负值消除后再享受征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年的优惠。

第五章 企业管理

第二十一条国有小企业改组为股份合作制后,企业生质注册为“股份合作制”,企业凭有关文件、文本到工商管理部门输变更手续。企业注册酱应与企业股本总额一致。企业享有法人财产权,以其全部资产对债务承担责任。股东以其出资额对企业承担责任。

第二十二条国有小企业改组为股份合作制后,要建立股东或股东代表大会,作为企业最高权力机构,选举产生企业的厂长或经理。

第二十三条国有小企业改组为股份合作制后,各项社会事业工作的调整,由所在地人民政府协商解决。

第二十四条国有小企业改组为股份合作制企业后,必须参加职工养老、工作和失业保险,并按规定上缴各项保险基金。

第二十五条国有小企业改组股分合作制后要世实转换经营机制,认真抓好内部配套改革,搞好开发、改造、联合、引进,不断增强自我改造和自我发展能力。

第六章 附则

第二十六条本办法自下发之日起施行。

第二十七条本办法由市经委负责贯彻实施并解释。


关于印发梅州城区经济适用住房管理暂行办法的通知

广东省梅州市人民政府


梅市府〔2008〕54号
关于印发梅州城区经济适用住房管理暂行办法的通知



梅江区人民政府,市府直属和中央、省属驻梅各单位:

现将《梅州城区经济适用住房管理暂行办法》印发给你们,请认真按照执行。执行中遇到的问题,请径向市建设局反映。



                   梅州市人民政府

   二○○八年九月一日



梅州城区经济适用住房管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为改进和规范经济适用住房建设、交易和管理行为,解决梅州城区低收入家庭住房困难,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(粤府〔2008〕3号)和《经济适用住房管理办法》,结合梅州城区实际,制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指梅州城区范围内(不含梅县行政区)家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象应与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下,政府主导、社会参与,并根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等。

第五条 市解决城区低收入家庭住房困难工作领导小组负责经济适用住房建设发展的指导和协调工作。市人民政府建设行政主管部门为梅州城区经济适用住房主管部门,负责梅州城区经济适用住房的实施和管理工作。

市发展改革、价格、监察、民政、财政、规划、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工,负责经济适用住房有关工作。

梅江区人民政府及其相关部门和各街道办事处、镇人民政府协助做好经济适用住房的相关工作。

第六条 解决城区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划应当明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容,并纳入市级国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。



第二章 优惠和支持政策



第七条 经济适用住房建设用地由政府以行政划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式,变相进行商品房开发。



第三章 建设管理



第十三条 经济适用住房应统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。

第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中,明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。

第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右,并根据梅州城区经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。

第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则,可以由市人民政府直接组织建设,也可以通过招标的方式选择有相应资质和良好社会责任的房地产开发公司建设。

市经济适用住房主管部门应按照相关规定,与承建单位签订合同,实行合同管理。

第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《城市居住区规划设计规范》和《住宅建筑规范》、《广东省居住小区技术规范》等有关规划设计及房屋建设的强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案,做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条 经济适用住房建设单位接受经济适用住房主管部门的监督,并对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。



第四章 价格管理



第十九条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,实行政府指导价。其销售基准价格及浮动幅度,由市物价局会同市建设、规划、国土、财政等部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定,报市政府批准并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

第二十条 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得高于基准价格及上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十一条 价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。



第五章 准入和退出管理



第二十二条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

第二十三条 梅州城区低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

(一)申请人及其家庭成员具有梅州城区城镇户籍,并在本市市区工作或居住;

(二)家庭收入符合市人民政府划定的低收入家庭收入标准;

(三)无房或现住房人均居住面积低于市人民政府规定的住房困难标准;

(四)未享受过以下住房优惠政策:

1、参加集资建房;

2、购买落实侨房政策腾退房;

3、享受廉租房政策;

4、其他住房优惠政策。

经济适用住房供应对象的住房困难标准和家庭收入标准,实行动态化管理。每年由市住房保障主管部门会同民政部门根据本市商品房住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素进行调整报市政府批准后执行,并向社会公布。

第二十四条 市经济适用住房主管部门负责组织梅州城区经济适用住房购买的资格审查工作。

第二十五条 申请购买经济适用住房应当以家庭为主,并以户口簿记载的户主为申请人,由户口簿记载的与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的全体家庭成员共同提出申请。

户籍因就学、服兵役等原因迁移出本市的,可作为家庭成员共同申请。

第二十六条 申请购买经济适用住房应提供以下材料:

(一)申请家庭户口簿(验原件交复印件);

(二)申请家庭成员的身份证、结婚证、丧偶或离异的提供相关证明(验原件交复印件);

(三)申请家庭成员的住房证明,由户籍所在地的居委会或工作单位出具住房证明;承租住房的,提供租赁合同;有工作单位的,提交单位住房分配情况证明;

(四)申请家庭成员的年度收入情况证明(由民政部门出具);

(五)申请家庭情况说明材料。

第二十七条 申请购买经济适用住房程序:

(一)申请:申请购买经济适用住房的家庭,应当由具有完全民事行为能力的户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请。

(二)初审和公示:街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起20日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行调查和初审,提出初审意见并将申请人的有关情况在所在社区张榜公布,公布时间不少于5日。对公示的情况有异议的组织和个人,应当在公示期内书面向街道办事处、镇人民政府提出,街道办事处、镇人民政府应重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的,受理申请的街道办事处、镇人民政府应当在5日内将初审意见和申请材料一并报送梅江区房管局。

(三)复核:梅江区房管局应当自收到申请材料之日起30日内会同民政部门,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件分别提出审核意见,并将符合条件的申请人的申请材料和审核意见报送市建设局。

(四)批准和公示:市建设局收到申请材料和审核意见后,及时组织审核,对家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,由市建设局在其部门网站或以其他方式予以公示,公示期限为15日。

(五)轮候:经审核公示通过的家庭,市建设局向申请人发给准购通知书,注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、家庭住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。同等条件的家庭,通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。

(六)购买:申请人凭准购通知书选定住房后,与市建设局签订《梅州城区经济适用住房购房合同》,缴交购房款。

(七)过户:交清购房款后,购房人凭《梅州城区经济适用住房购房合同》办理《房地产权证》,并按规定缴交税费。

第二十八条 符合条件的家庭,可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条 居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价不低于70﹪的比例(具体比例由市人民政府确定)向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购房合同中予以载明,并明确相关违约责任。

第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第三十四条 单位集资合作建房的,按有关规定执行。



第六章 监督管理



第三十五条 市经济适用住房主管部门要切实履行职责,对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查,发现违规行为及时纠正。

第三十六条 经济适用住房建设、交易中存在下列违纪违法行为的,市人民政府有关部门应当予以查处:

(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的,由国土资源主管部门按有关规定处罚;

(二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚;

(三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的,其所购买或单位集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的,由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第三十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由市人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法和按有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。

第三十八条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第三十九条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第四十条 本办法自公布之日起施行。