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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

时间:2024-07-24 16:07:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8058
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





关于采取有力措施保护执纪执法办案人员合法权利的通知

中共中央纪委 最高人民法院 等


关于采取有力措施保护执纪执法办案人员合法权利的通知
中共中央纪委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、监察部



各省、自治区、直辖市党委、政府、纪委、高级人民法院、人民检察院、公安厅(局)、监察厅(局),中央各部委,中央和国家机关各部委党组(党委)、纪检组(纪委)、监察局,中央纪委各派驻纪检组,监察部各派驻监察局、监察专员办公室,中直机关和中央国家机关工委、纪
工委,军委纪委:
随着反腐败斗争的深入,各级纪检监察机关、公安司法机关和法律监督部门充分发挥职能作用,加大了查办违纪违法案件,尤其是大案要案的力度。广大执纪执法办案人员不畏困难,排除阻力,坚持原则,秉公办案,迅速查办了一批违纪违法犯罪案件,惩处了一批违纪人员和违法犯罪
分子,为惩治腐败作出了重要贡献。但是,近一个时期以来,执纪执法办案人员及其家属受到打击报复的事件屡有发生,有的受到恐吓威胁,有的被谩骂殴打,有的甚至遭到报复杀害。这不仅直接危害了执纪执法办案人员及其家属的人身安全,而且严重干扰了执纪执法机关正常的办案工作
,影响了反腐败斗争的顺利开展。对此,各级党委、政府及有关部门必须予以高度重视和警惕。为了保护执纪执法办案人员的合法权利,保证反腐败斗争尤其是查办大案要案工作的顺利进行,特就有关问题通知如下:
一、切实采取有效的防范措施,防止打击报复事件的发生。各级党委、政府及有关部门要采取切实有效的措施,加强对执纪执法办案人员的保护。一旦发现打击报复的苗头,或者执纪执法办案人员的人身安全受到威胁,公安司法机关必须及时实施相应的保护,保证办案人员不受到伤害
。同时,本单位的领导要认真负责地做好有关当事人的教育疏导工作,对预谋报复伤害办案人员者,迅速、果断地采取相应的控制措施,把可能发生的打击报复事件消除在萌芽状态。对于放任打击报复事件的发生,不采取相应措施予以制止,导致严重后果的,要严肃追究有关党政负责人和
其他人员的责任。各级纪检监察机关、公安司法机关和法律监督部门要加强保密纪律教育,严守有关保密规定。在查办违纪违法案件过程中,严禁任何组织和个人泄露案情,严禁任何组织和人以任何方式向涉案人泄露直接办案人员的有关情况。在宣传报道各类案件以及表彰办案有功人员时
,对办案人、举报人以及知情人的情况,要严格遵守保密规定;需要公开报道的,也应注意方式方法,掌握好分寸。要坚决防止由于泄密导致的打击报复事件的发生。
二、依法从严从快查处打击报复案件。对由于受到举报和查处,而对举报人、办案人在精神上施加压力,在工作中无理刁难,给予种种不公正待遇,肆意进行打击报复的,各级党委、政府和有关部门要采取有力措施,坚决制止和纠正。对进行打击报复的人员要进行严肃的批评教育和组
织处理。对于已经发生的打击报复案件,各级纪检监察机关、公安司法机关和法律监督部门要高度重视,及时受理,并投入力量迅速查清事实,严肃处理。对因打击报复构成犯罪的人员,由司法机关依法从重惩处;违反治安处罚条例的,由公安机关给予相应的治安处罚;违犯党纪政纪的,
由纪检监察机关从严查处。要选择一些影响大、危害严重的典型案件公开处理,以儆效尤。
三、旗帜鲜明地支持执纪执法人员依法办案。查处违纪违法案件,维护党纪国法的尊严,是深入开展反腐败斗争的重要环节,是各级执纪执法机关的神圣使命。自觉接受法纪监督是每一个公民应尽的义务。要加强法纪教育,增强广大人民群众的法纪观念,支持执纪执法机关履行职责。

要大力宣传执纪执法人员坚持原则、无私无畏、敢于斗争的事迹和精神,弘扬正气,鼓舞广大人民群众同各种违纪、违法现象作斗争的勇气,树立执纪执法机关的威信,为查办案件工作创造一个良好的社会环境。各级党委、政府要加强对查办案件工作的领导,旗帜鲜明地支持办案人员依法
办案。要从政治上、思想上、工作上、生活上关心和支持办案人员,帮助他们排忧解难。要研究和制定有关法规,从制度上保证办案人员的合法权益不受任何侵犯,以确保反腐败斗争尤其是查办大案要案工作的顺利进行。



1994年11月21日
如何解决法院民事诉讼文书送达难

刘忠杰


  民事诉讼中文书送达是审判工作中至关重要的环节,关系到案件能否正常审理,判决结果能否及时传达,当事人权利能否得到有效维护。但是随着民商事案件大量的增多,“送达难”已经成为困扰许多法院的难题。当事人提供地址不对、下落不明、逃避送达、拒收法律文书、外出务工人员无固定地址和联系方式及受送达人的家属和基层组织不配合已经成为送达中司空见惯的现象。
一、法定送达方式及缺点
1、邮寄送达。通过邮政EMS,可以方便的查到送达环节,可以在回执上注明送达材料的名称,而且由邮政部门送达,可以减少当事人的对立情绪,送达成功率较高。目前大多数法院送达时都首先采取此种送达方式,此种方式的局限性在于一是对当事人提供的送达地址要求较高,二是邮寄费用较高,在判决书中判决由败诉方支付又没有法律依据。
2、直接送达。在邮寄送达送达不到的情况下,法院往往采取直接送达方式,由法警或者审判员自己去送达。但是由于很多当事人故意逃避送达或者有的不能提供正确的送达地址或者住址已经迁移,审判员往往送达几次都送达不到。而在有些情况下,当事人情绪激烈,不承认自己是送达人,甚至有些当事人因为不懂法律以为法院送的东西都是对自己不利的,当场和法官对峙,撕毁文书。而且由法官自己去送达,司法成本相对较高。
3、留置送达。在直接送达时,当事人拒收的,可以根据民诉法的规定进行留置送达,此时送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场进行见证,此规定在实际操作中比较困难。有的基层组织或单位人员不是找不到,就是找到也不愿意来,来了也不愿意见证,送达人往往要多次来回奔波。
4、公告送达。对采用以上两种方法都不能送达的当事人,法院会采取公告送达方式。公告有两种方式,一种是张贴公告,一种是报纸公告。但是公告只能解决程序合法问题,真正能够为当事人知晓的少之又少,不利于维护当事人权利。而且公告时间要经过60天,拖的时间较长,既影响了法院工作效力也使得当事人权利不能得到及时有效维护。
5、委托送达。对在外地的法律文书,有些法院会委托兄弟法院代为送达,代为送达除有以上三种送达所存在的缺陷外,有的法院出于地方保护等原因对外地委托送达的积极性不高,敷衍了事,或者故意送到不到或者拖延送达。
二、造成法院送到难的原因
1、主要依靠原告提供“被告送达地址”弊端重重。因职业变化、拆迁、搬迁等导致的地址更迭现象频发,致使起诉时原告按照要求提供的被告户籍证明或工商登记证明上所载的地址有时与被告实际居住或经营地不一致。
2、法院送达缺乏人员与财力保障。由于法律规定送达权归法院独揽,造成在个案中法院耗费大量的人力、财力、物力,但仍然出现送达阻力过大效率低下的状况,而各级法院的人员、车辆等硬件配置状况和案件激增的现实也不允许法院如此搞送达工作。
3、被送达人恶意规避诉讼。部分受送达人拒不签收法律文书,故意拖延诉讼进程,企图以此来逃避法律责任。有的单位法人代表在法院送达时以各种理由搪塞,拒绝露面。个别当事人单位不配合法院送达工作,不愿提供当事人有效的地址、电话。有的当事人没有法律意识,认为签收法律文书就代表承认判决对其不利的后果。
4、缺乏完整的送达机制支撑送达工作。没有专门化、职业化的送达队伍;邮寄送达过程中,大部分邮递员缺乏法院送达工作的专业技能和责任心,无法合理地判断当事人“拒收”和“无人签收”的区别。
5、法律对留置送达在实施方式上的限制不合时宜,如“须邀请有关基层组织或所在单位的到场、说明情况”,既费事,也难以找到情愿协助的组织和单位;而且留置地点仅限于住所,制约了实施机会,对一些不知其住址或单位但能偶遇的受送达人丧失了送达机会。
6、委托送达、公告送达存在机制缺陷。法律没有明确规定委托送达的期限和法律责任,出现被委托法院长期不送达拖累委托法院诉讼的情形;公告送达不仅价钱昂贵,而且形式单一,且指定刊发公告的报刊有时会因版面所限等问题拖延公告登报时间。
三、解决送达难的对策
民事送达程序中出现的问题,妨碍了人民法院诉讼程序的进行,不利于法院及时公正的审理案件,维护当事人的合法权益。针对这些实际问题,参考其他国家和地区的规定,笔者建议完善以下几个方面:
(一)放宽对送达地点的限制
为了适应社会快速发展的需要,不应对送达地点限制的过死,除了当事人的住所外,当事人的居所、工作场所,以及法人的营业所、事务所都可以成为送达地点,即以能找到当事人的场所为标准规定送达地点。另外,笔者建议通过立法确立随时送达制度,即除了上述场所,随时遇见受送达人的地方都可以成为送达地点。
(二)适当扩大签收人的范围
对于公民的送达,如果在住所地不能遇见受送达人的,可以交给有相当识别能力的同居人或其雇用的人签收。另外,在征得受送达人的邻居、房主或出租人同意的前提下,可以由他们签收,同时制作送达通知粘贴在受送达人的住所地,告知受送达人文书已经送交的情况、文书的性质、文书所交之人的有关情况,送达的法律效果等等,并在送达回证中记明。对于法人和其他组织的送达,除了法定代表人、其他组织的负责人以及负责收件的人签收外,可以由办公地点的其他有辨别能力的职员或雇员签收。
(三)简化留置送达的条件
针对我国现行留置送达的弊端,笔者提出如下两种改进意见:
意见一:借鉴国外行之有效的送达方法,取消要求人民法院必须邀请“有关基层组织或者所在单位的代表到场见证”的规定,考虑将留置送达简易化。如《法国民事诉讼法典》第656条规定:“如没有任何人可以或愿意接收文书的副本,经执达员查询受送达人的地址准确,并在送达文书上记明查询事宜后,已进行的送达视为向住所或居所送达”。结合我国实际,只要受送达人无理拒绝接收的,送达人员应当向当事人讲明情况,在送达回证上记明详细的经过,通过拍摄送达现场的照片、录音录像资料作为证据,将文书留置在应送达场所即可视为送达。因为在留置送达中,是以拒收为条件的,受送达人不可能不知道有送达的事实,根本没必要邀请其他见证人到场见证。这种做法实践中已有采用,只需进一步通过法律来明确。
意见二:在我国现有的民事诉讼法规定送达人邀请见证人的义务的同时,进一步通过立法明确有关基层组织或者单位法定的见证义务及相应的法律责任。在规定中明确法院可要求基层组织、所在单位代收,其代收后于一定期限转交给被送达人,若不转交或拖延不转交,由立法授权法院可对基层组织、所在单位及直接责任人采取司法强制措施,以保证法院工作的严肃性和送达的有效性。
(四)细化公告送达程序
前文已述,公告送达的规定过于模糊,公告的载体随意性太大且公告时间较长,不利于审判的进行。完善公告送达程序应当注意以下几点:
1.固定选择公告的媒体。对于在法院公告栏、受送达人住所地张贴公告的方式规定的过于形式,当事人几乎没有看到送达内容的可能性。因此,可以取消在法院公告栏内张贴的送达形式,而直接将公告刊登在报纸上进行送达。在实践中,大多数法院也都选择在报纸上进行公告送达,对于报纸的选择,也不能过于随意,现在主要集中在《人民法院报》上进行刊登,但是《人民法院报》的专业性太强,我们也应该考虑到,大多数当事人也不可能看到这类专业性太强的报纸。因此,可以考虑以地(市)级以上公开发行的报纸为辅的公告送达媒体。
2. 缩短公告送达的时间。在信息高速发达的今天,公告时间的过长对增进送达效果也无多大用处,能否有效送达不在于时间的长短,而在于送达的方式是否合适是否到位,只要送达方式合理送达到位,就能有效地送达,并可以有效地提高诉讼的效率。反观其他国家和地区,日本民事诉讼法第112条规定:“公告送达,自根据本法前条规定开始告示之日起两周即产生效力。”台湾地区的民诉法第152条就规定:“公示送达,自将公告或通知书粘贴牌示处之日起,其登载公报或新闻报纸,自最后登载之日起,经20日发生效力。”因此,建议我国立法也应相应减少公告时间,考虑到法律的连续性和稳定性,并借鉴其他国家和地区的作法,将我国公告送达的公告期缩短为30日为宜。
(五)拓展新型、现代化的送达方式
随着生产力的飞速发展和科技的巨大进步,我国原有的送达方式已不能适应目前经济社会发展的现状,不能满足提高司法效率的要求。目前,由于科技进步和人们生活水平的提高,电话、传真、计算机网络已日益普及,采用现代化送达方式已具备一定的条件。例如电话送达。这种方式成本低、效率高。电话通知后,可将电话录音或者通话记录作为送达证明记录在卷即可完成送达;又如电子邮件送达。法院可以通过网络以邮件的形式向当事人的邮箱发送诉讼文书的电子版,当事人接收后再通过电子邮件将送达回证发回即可完成一次送达。在我国,司法实践已在部分领域进行了有益尝试,2002年,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国海事诉讼特别程序法〉若干问题的解释》第55条指出:“其他适当方式包括传真、电子邮件(包括受送达人的专门网址)等送达方式。通过以上方式送达的,应确认受送达人确已收悉。”2003年,最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第六条规定:“原告起诉后,人民法院可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。”因此,民事诉讼法立法应当适应新形势的需要,赋予各种新型送达方式以合法地位。
综上所述,目前我国民事诉讼法对民事诉讼送达程序的规定过于简单笼统,缺乏可操作性,在实践中产生了一些不规范的送达,以致影响到当事人实体权利的实现,同时有损于法律的尊严。然而,确立科学合理的送达机制,对于保证程序公正和诉讼效率有着重要的意义。因此,笔者呼吁给予民事诉讼送达程序更多的关注,根据实践经验做出更详细统一的规定,促使送达程序不断得到完善,进一步使整个诉讼程序得以正常有序的进行。